Посмотрите наши объекты без комиссии →
Задайте свой вопрос
Задайте свой вопрос

Январь 2015

Отчёт по рынку вторичной недвижимости г. Ростова-на-Дону за январь 2015 г.

 

Средняя цена предложения 1 квадратного метра жилья на вторичном рынке в январе в среднем по городу составила 67329 руб./кв.м., что выше средней цены предложения декабря 2014 г., (66145) руб. Общее изменение цен на квартиры за истекший месяц составило (+1,79%),[1] Анализ производится на основании данных риэлторской базы компании ООО «КУН «Титул», объём выборки – 1042 единицы, нормирование выборки производится путём исключения повторов, очистки от случайных ошибок. Таким образом, учитывая погрешность в расчёте средней, равной в отчётном месяце 970 руб./кв.м.(1,4%), можно сделать вывод о росте цен в течение января месяца, поскольку изменение средней превысило показатель погрешности.

По данным Росстата[2], в январе 2015 г. индекс потребительских цен составил 103,6%.

На нижеследующем графике (Рис.1) представлена средняя удельная цена предложения квартир на вторичном рынке Ростова-на-Дону – номинальная цена, в виде красной линии. Синяя линия отражает реальную цену (в ценах января 2002 года) – то есть среднюю удельную цену, скорректированную на показатель инфляции, в качестве которого был выбран индекс потребительских цен (ИПЦ). ИПЦ является одним из основных показателей инфляции и отражает процентное изменение цен товаров, составляющих потребительскую корзину[3].

График 1. Динамика изменения средней цены предложения изолированных квартир на вторичном рынке Ростова-на-Дону, руб./кв.м.

 

Также на графике показаны средние, полученные путем сглаживания и аппроксимации цены предложения полиномом 5-го порядка. Данная линия не является прогнозом, а лишь показывает траекторию, по которой развивался рынок недвижимости на протяжении последних восьми лет. Как видно из графика, номинальная удельная цена предложения примерно с начала 2010 г. имеет тенденцию роста, хотя и с некоторой волатильностью. Тогда как реальная удельная цена предложения за тот же период демонстрирует практически один и тот же уровень. Таким образом, удельные цены, очищенные от инфляции, преодолев падение после кризиса 2008 г., держатся на одном и том же уровне уже довольно длительное время.

 

Рассмотрим изменение цен предложений по микрорайонам города. График 2 иллюстрирует характер изменений средней удельной цены предложения 1 кв.м. на вторичном рынке жилья по микрорайонам г. Ростова-на-Дону. Из графика видно, что в январе, как и в предыдущие месяцы, имела место разнонаправленная ценовая динамика. Ценовой рост предложения за январь 2015 г. отмечался в районе Военвед/Зоопарк/Каменка (+6,86%), Ленина/Нагибина/Нариманова/РИИЖТ(+5,55%), Болгарстрой/Стройгородок (+3,69%), СЖМ (+3,49%), Темерник/Чкаловский (+2,61%),  Центр/Комс.площадь (+2,36%),  Сельмаш/Нахичевань (+2,23%), Орджоникидзе/Аэропорт (+0,82%),  в остальных районах зафиксировано снижение цен (в пределах погрешности):  ЗЖМ (-1,05%), Александровка (-3,45%).

График 2. Изменение средней цены предложения 1 квадратного метра жилья на вторичном рынке за январь 2015 г., %

 

 

Стоимость квадратного метра жилья в г. Ростове-на-Дону в течение последних месяцев практически не изменилась. Март 2013 г. продолжил курс на стагнацию – удельные цены предложения в среднем по городу практически не изменились по сравнению с февралём. Март 2013 г. не принёс заметных изменений – в среднем по городу прирост цен предложения за месяц составил (+0,34%), апрель скорректировал цены на -0,42%, в мае произошло такое же снижение цен на -0,41%, июнь выделился сравнительно резким снижением цен (-2,52%), июль скорректировал цены вверх (+1,8%), август сохранил цены на прежнем уровне, сентябрь отличился ростом цен (+2,14), с октября 2013г. по текущий момент цены остались практически на том же уровне.

По мнению экспертов[4], с одной стороны, инфляция способствует подорожанию реальных активов, в том числе недвижимости, а с другой, системные изъяны экономической модели регулярно провоцируют периоды нестабильности на рынках, не позволяя установиться продолжительному восходящему ценовому тренду. Из-за этого цены на недвижимость во многих городах России, ведут себя весьма необычным образом, характерным скорее для биржевых индексов: нет ни длительно роста, ни падения, вектор меняется каждые несколько месяцев. За несколько последних посткризисных лет стоимость жилья в большинстве регионов страны постепенно растёт, отыгрывая инфляцию, а вот реальные доходы населения сокращаются. Возможности купить жилье в кредит, взяв ипотеку, тоже сокращаются.

Экономическая блокада России из-за противостояния США и странам Европы в «украинском вопросе» и снижение цен на нефть оказали негативное влияние на курс рубля. Сейчас аналитики рынка недвижимости Ростова пристально следят за давлением на российскую валюту ситуации в Украине. «Я не думаю, что такой макроэкономический фактор, как обострение отношений с США, напрямую и сразу серьезным образом повлияет на цены на недвижимость в Ростове. Какова бы ни была политическая ситуация, люди съезжаются, разъезжаются, переезжают в другие регионы, снимают квартиры в аренду независимо от взаимоотношений нашей страны и США. Конечно, политические события влияют на экономику страны, и, следовательно, на рынок недвижимости. Так, меньший приток нефтедолларов или, например, падение оборотов экспортоориентированных компаний, связанных с Украиной, снижает покупательский спрос. Но рынок недвижимости гораздо более инертен, чем, скажем, рынок ценных бумаг, и соответствующий тренд может обозначиться только через несколько месяцев, а может быть нивелирован другими тенденциями... Кроме того, и это важно для понимания ситуации, сегодня наибольший спрос сконцентрирован в сегменте эконом-класса, если говорить о жилой недвижимости, а большинство покупателей – участники многочисленных программ государственной поддержки. Вот если произойдет полное или частичное свертывание этих программ, то рынок среагирует моментально. Но это вряд ли возможно и государство не пойдет на эти шаги. На мой взгляд, ситуация на Украине примет затяжной характер, и я не думаю, что это значительно повлияет на цены на недвижимость – считает генеральный директор компании «Титул» Евгений Сосницкий.[5]

 

Анализ предложения с разделением домов по материалу постройки показал, что в общем объёме предложений по продаже вторичного жилья за январь 2015 г. квартиры в каркасно-монолитных домах занимают 9,6% (в декабре 8,17%) от общего объёма предлагаемого к продаже вторичного жилья. Квартиры в панельных домах составляют в январе 27,83% (в декабре 29,11%) в общем объёме предложений. Предложения на продажу в кирпичных домах составляют в январе 62,57% (в декабре 62,72%) от общего числа заявок, что отражено на диаграмме 3. Таким образом, можно отметить, что в январе структура общего объёма предлагаемого к продаже жилья в целом ненамного отличается от декабрьской. Изменения не являются статистически значимыми.

 

 

График 3. Структура предложения жилья на вторичном рынке Ростова-на-Дону в январе, с разбивкой домов по материалу постройки, %

 

 

Определение рейтинга микрорайонов по количеству предложений отображено на диаграмме 4.

 

График 4. Относительное количество предложений по продаже вторичного жилья за январь, с разбивкой по микрорайонам, %

 

 

Первое место по количеству предложений на продажу в январе занимает ЗЖМ – 34,74% (в декабре 32,68%), Центр/Комс.площадь – 19,96% (в декабре 17,46%). Доля в общем объёме предложения в январе района СЖМ составила 12,57% (в декабре 12,21%) от общего числа предложений. Далее в четвёрке лидеров устойчиво держится район Темерник/Чкаловский – 8,54% (в декабре 9,48%) от общего числа предложений.

Остальные районы существенно отстают от вышеуказанной стабильно лидирующей четвёрки. Менее всего заявок на продажу в январе поступило по районам: Орджоникидзе/Аэропорт – 2,21%, Болгарстрой/Стройгородок – 0,58%, что отмечалось и в предыдущие месяцы.

 

Таким образом, структура объёма предложений по микрорайонам за истекший месяц по сравнению с предыдущим почти не изменилась. Это иллюстрирует график 5, на котором отображено процентное соотношение количества предложений на продажу вторичного жилья по микрорайонам.

 

График 5. Рейтинг микрорайонов по доле в общем объёме предложений на продажу жилья за январь 2015 г., в сравнении с декабрем, %

 

 

 

 

Далее график 6 отображает изменение средней цены предложения на квартиры с разбивкой по микрорайонам в январе 2015 г.

 

 

График 6. Средняя цена предложения 1 кв.м. в различных микрорайонах в январе 2015 г.

 

 

Структура объёма предложений на продажу жилья с разделением по числу комнат отображена на графике 7. В январе 2015 г. так же, в структуре предложения на продажу лидируют однокомнатные и двухкомнатные квартиры – 39,3% и 29,43% от общего числа предложений. На третьем месте трёхкомнатные квартиры – 16,46% от общего числа предложений. Далее рейтинг продолжают коммуналки (9,78%), гостинки – 2,23%, многокомнатные квартиры – 2,81% . В целом, структура предложений с разделением по числу комнат в январе 2015г. не сильно изменилась в сравнении с декабрем.

График 7. Структура предложения по продаже жилья за январь 2015 г., %

 

 

 

Выше была рассмотрена структура предложений на вторичном рынке жилой недвижимости г. Ростова-на-Дону по количественному составу в разрезе материала постройки жилого дома, микрорайонов города и комнатности (число комнат квартиры – объекта предложения).

Далее рассмотрим структуру предложений по ценовым диапазонам в тех же срезах рынка недвижимости на фоне ретроспекции данных показателей с января 2002 г.

На графике 8 отображается динамика изменения цен на квартиры в домах различного материала постройки за период с января 2002 г. по январь 2015 г., вне зависимости от местоположения объекта.

Средняя цена предложения 1 квадратного метра в январе 2015 г. в целом по городу составила 67329 руб./кв.м., что на 1185 руб. и на (+1,79%) выше аналогичной цены декабря  2014 г.  

В панельных домах средняя цена предложения января 2015 г. составила 65253 руб./кв.м. (в декабре 65185 руб. 1 кв.м.),  в домах кирпичной постройки в январе 2015 г. – 67277 руб./кв.м. (в декабре 66165 руб./кв.м.). В январе 2015 г., средние удельные цены предложения 1 кв.м. в монолитно-каркасных домах также выросли, составив 73691 руб./кв.м. (в декабре 69411  руб./кв.м.).

Таким образом, в январе 2015 года цены предложения квартир в домах, различных по материалу постройки, продемонстрировали рост.

 

График 8. Сравнительная динамика средней цены предложения 1 кв.м. жилья на вторичном рынке Ростова-на-Дону, с разделением по материалу постройки, руб./кв.м.

 

 

Далее рассматривается динамика средней цены предложения квартир в разбивке по количеству комнат за период с января 2002 г. по январь 2015 г., вне зависимости от местоположения объекта, предлагаемого на продажу. Данные отображены на графике 9.

 

 

 

График 9. Сравнительная динамика средней цены предложения жилья на вторичном рынке с дифференциацией квартир на 1-2-3 комнатные, гостинки и коммуналки, руб./кв.м.

 

 

 

Сравнительный анализ средней цены предложения квадратного метра с разбивкой по числу комнат показал, что по-прежнему лидируют квартиры гостиничного типа, средняя цена предложения которых по городу составила в январе 77244 руб./кв.м.  (в декабре 74674 руб./кв.м).  На втором месте по уровню средней цены предложения 1 кв. м. остались однокомнатные квартиры 69013 руб./кв.м. Средняя цена предложения коммунальных квартир в январе 2015 г. составила 63845 руб./кв.м., а средняя цена предложения «двушек» составила 67009 руб./кв.м.   Цены предложений трёхкомнатных квартир в январе 2015 г.  выросли: 64163 руб./кв.м. (в декабре 62726  руб./кв.м.).

 

Помимо «комнатности» квартиры и материала стен жилого дома, в котором располагается объект предложения, потенциальные покупатели обращают внимание и на этажность. Весь объём предложения можно сгруппировать по сочетанию материал стен, количество этажей в доме и сопоставить цены по данным группам.

Как правило, дома старой постройки не превышают 5-6 этажей и чаще имеют кирпичные стены, кроме «хрущёвок», которые являются, в основном, панельными. Дома относительно недавней – «советской» постройки, имеют не меньше 9-10 этажей и в подавляющем большинстве построены из железобетонных панелей. В последнее десятилетие активно строятся дома повышенной этажности 9,10,15,17,20 и более этажей, имеющие либо кирпичные, либо монолитно-каркасные стены.

На следующем графике показана динамика средней цены предложения на квартиры с условной разбивкой на группы по этажности и материалу постройки дома.

 

 

 

График 10. Динамика средней цены предложения 1 кв.м. квартир на вторичном рынке, с разбивкой по этажности и материалу постройки за период с января 2014 г. по январь 2015 г.

 

 

Как видно из графика 10, стагнация прослеживается за весь период, хоть и отличается некоторой колебательной динамикой в соответствии с сезонностью рынка недвижимости. На график вынесены значения средних удельных цен предложения по вышеуказанным типам на январь 2015 г.

 

Для наглядности представлен график 10.1, на котором отображена динамика средней цены предложения в январе 2015 г. в сравнении с декабрем 2014.

 

 

График 10.1. Динамика средней цены предложения 1 кв.м. квартир на вторичном рынке, с разбивкой по этажности и материалу постройки в январе 2015 г. по сравнению с декабрем

 

 

Самые дорогие квартиры из расчёта средней цены предложения 1 кв.м. в январе 2015 г., предлагались к продаже в 12-20-этажных кирпичных домах – 70800 руб./кв.м. На втором месте квартиры в 9-10-этажных кирпичных домах (68507 руб/кв.м). Третье место в январе 2015 г. занимают средние цены предложения квартир в 12-20-этажных панельных домах – 67796 руб./кв.м. (в декабре 65894 руб./кв.м.).

На четвёртом месте цены предложения квартир в 5-этажных кирпичных домах – 67098 руб./кв.м.

На пятом месте квартиры в панельных 9-10-ти этажках - 65625 руб./кв.м. Самые недорогие цены предложения в отчетном месяце зарегистрированы в 5-этажных панельных домах – 64922 руб./кв.м. (в декабре 61388 руб./кв.м.).

Такое распределение средних цен обусловлено скорее всего тем, что 12-20 этажные дома – это дома последних лет постройки, выполненные из самых современных материалов, с учётом всех современных требований и возможностей строительной технологии. Дома 9-10 этажные кирпичные и панельные, как правило, улучшенной планировки, построенные в 90-х годах ХХ – в 00 годах ХХI вв., которые пользуются устойчивым спросом на рынке как добротное жильё эконом-класса. Тогда как 5-тиэтажные «панели» в основном относятся к «хрущёвкам», котирующимся в настоящее время существенно ниже.

Следующий график отображает процентное соотношение предлагаемых к продаже квартир в вышеперечисленных группах в отчётном месяце.

 

 

 

График 11. Структура предложения по продаже жилья в январе 2015 г., с разбивкой по этажности и материалу постройки, %

 

 

 

Структура предложений в январе 2015 г. почти не изменилась по сравнению с предыдущим месяцем. Число квартир предлагаемых к продаже в 9-10-этажных «панелях» составило в январе 2015 г. 19,05% от общего объёма предложения, квартиры в 5 этажных кирпичных домах – 22,08%. В январе 2015 г. третье место по количеству предложений занимают квартиры в кирпичных 9-10-тиэтажных кирпичных домах – 21,65%. На четвертом месте квартиры в 12-20-этажных кирпичных домах – 18,61% от общего числа предложений, на пятом - предложения квартир в 12-20-тиэтажных панельных домах – 9,38% и в 5 этажных панельных домах последних лет постройки – 9,24% .

Таким образом, количество предложений в 9-10-этажных панельных домах «советской» постройки больше, чем в подобных домах, но с кирпичными стенами. Значительное преобладание на рынке панельных 9-10-этажек объясняется, скорее всего, тем, что этот сегмент наиболее разнообразен в плане соотношения цена/качество, то есть предоставляет достаточно широкий выбор вариантов, сочетающих приемлемую для жизни планировку с адекватной ценой. А так же в сегменте панельных домов, по-видимому, сосредоточено большое количество желающих изменить (улучшить) свои жилищные условия.

 

Далее интересно посмотреть структуру средних цен предложения в квартирах различного жилого фонда, классифицируемых по следующим типам:

·         дореволюционный,

·         сталинский,

·         хрущёвский,

·         улучшенный

·         панельные многоэтажки (постройки 70-80-х годов ХХ века).

На графике 12 изображена динамика средней цены предложения 1 кв.м. в квартирах различных типов жилого фонда за годовой период – с января 2014 по январь 2015 года.

 

 

 

График 12. Динамика средней цены предложения 1 кв.м. на вторичном рынке, с разбивкой по типам фонда, за период с января 2014 по январь 2015 года.

 

 

 

Самые дорогие квартиры (исключая элитные дома, учитывая их относительно небольшую долю в общем объёме предложения) в январе 2015 г., предлагались к продаже в улучшенном жилом фонде – 68370 руб./кв.м. Для наглядности ниже представлен график 12.1, на котором отображена динамика средней цены предложения по типам фонда в январе 2015 г. в сравнении с декабрем 2014 г.

 

 

 

 

График 12.1. Динамика средней цены предложения 1 кв.м. на вторичном рынке, с разбивкой по типам фонда, в сравнении январь 2015 г. / декабрь 2014 г.

 

 

 

Средняя цена предложения 1 кв.м. «улучшенок» составила в январе 68370 руб./кв.м. (в декабре 66580 руб./кв.м.). На графике отчётливо отображается устойчивая тенденция существенного превышения цен предложения квартир в улучшенном жилом фонде, над ценами предложения квартир в иных типах жилых фондов. Цены предложения квартир в дореволюционном жилом фонде в январе 2015 г. на последнем месте – 58885 руб./кв.м. (в декабре 61541 руб).

 

В течение 2013г. цены предложения квартир в сталинском и дореволюционном жилых фондах демонстрировали колебательную динамику с устойчивой тенденцией к росту. В декабре 2012 сдулся пузырь, вызванный вбросом на вторичный рынок ряда эксклюзивных объектов в старом фонде, которые подверглись реконструкции с проведением высококачественного ремонта.

Что касается «сталинок», по нашему мнению цены на квартиры в этом сегменте обусловливаются локализацией в центральной части города, где из домов современной постройки представлено в основном элитное жильё с очень высоким уровнем цен.

 Сталинки же предлагают более демократичные цены вкупе с весьма элитным центральным местоположением.

Фактически купить квартиру без привлечения заёмных средств  могут позволить себе только люди с доходами существенно выше среднего, причем большинство из них осилят покупку лишь довольно дешевого жилья.

А квартиры в старом жилом фонде  – это самое низкобюджетное предложение на рынке (по цене за квартиру в целом, а не за квадратный метр, который весьма не дешёв[6]).

На следующем графике показано процентное соотношение предлагаемых к продаже квартир в вышеперечисленных типах жилого фонда в отчётном месяце.

 

Большинство квартир, предлагаемых к продаже в январе 2015 г., как и в предыдущем месяце, являются квартирами в улучшенном жилом фонде – 43,85%. Квартиры в панельных многоэтажках в январе 2015 г. на втором месте – 28,08% от общего количества предложений. Меньше предложений приходится на «хрущевки» - 22,16%. Далее с большим отрывом идут квартиры в домах “сталинской” постройки – 3,57% и квартиры в дореволюционном жилом фонде – 2,52%.

 

График 13. Структура предложения по продаже жилья в январе, с разбивкой по типу жилфонда, %

 

 

 

Выше был проанализирован объём предложений на вторичном рынке жилой недвижимости г. Ростова-на-Дону. Далее целесообразно рассмотреть динамику и структуру спроса на основе анализа заявок на покупку. Примечание: анализ производится на основании данных риэлторской базы компании ООО «КУН «Титул», объём выборки – 1023 единицы. Рассмотрим, как распределились предпочтения потенциальных покупателей квартир на вторичном рынке в январе 2015 г. по комнатности – числу комнат в квартирах. Структура спроса отображена на графике 14.

Лидерами спроса в январе 2015г. стали однокомнатные квартиры, опередившие двухкомнатные. Интерес к однокомнатным квартирам в декабре выразили 38,64%  потенциальных покупателей. Двухкомнатные квартиры в январе 2015 г. желали приобрести 29,35% из числа потенциальных покупателей. Далее покупательские предпочтения обращаются на трёхкомнатные квартиры – 16,6%  от общего объёма спроса. Гостинки в январе 2015 г. желали приобрести 2,37%  из числа обратившихся, коммуналки – 10,37%. К покупке многокомнатной квартиры в январе 2015 г. выразили интерес 2,67% потенциальных покупателей.

 

 

.График 14. Структура спроса в январе 2015 г. с разбивкой по числу комнат, %

 

 

 

Завершающим этапом исследования рынка купли-продажи жилья стал анализ структуры спроса с разбивкой по микрорайонам, результаты которого приведены на графике 15.

По объёму заявок на покупку квартир на вторичном рынке в январе лидирует район ЗЖМ. В январе 2015 г. квартиры в данном районе желали приобрести 34,08% от общего числа потенциальных покупателей. Второе место по уровню спроса в январе занимает район Центр/Комс.площадь – 20,47% от общего числа потенциальных покупателей. На третьем месте  район СЖМ (13,03%) и Ленина/Нагибина/Нариманова/РИИЖТ  (13,58%).

 

График 15. Структура спроса с разбивкой по микрорайонам, %

 

 

 

Меньше всего заявок на покупку в январе 2015 г. поступило по районам: Болгарстрой/Стройгородок – 0,62%, Военвед/Зоопарк/Каменка – 0,93%. На эти районы спрос был минимальным и в предыдущие месяцы.

Кроме рынка купли-продажи жилья были также исследованы данные рынка найма (аренды) жилья. Примечание: анализ производится на основании данных риэлторской базы компании ООО «КУН «Титул».

Как прогнозируют эксперты рынка недвижимости аналитического центра IRN.RU[7], в ситуации, когда покупка жилья без привлечения ипотечных средств по карману немногим, стоимость аренды жилья в ближайшие годы будет показывать медленный, но систематический рост.

Рассмотрим изменение количества предложений объектов аренды по микрорайонам города. Диаграмма 16 иллюстрирует рейтинг микрорайонов Ростова-на-Дону по количеству предложений. Как видно из диаграммы 16, лидером по количеству предложений в секторе найма (аренды) жилья в январе выступает ЗЖМ. Количество предложений в найм в январе 2015 г. в этом районе составило 29,21%.

 

 

График 16. Относительное количество предложений по найму (аренде) жилья в январе, с разбивкой по микрорайонам, %

 

Второе место по количеству предложений в найм (аренду) жилья в январе 2015 г., занимает район Центр/Комс.площадь – 19,46%. Лидерство этих районов по нашему мнению объясняется, скорее всего, тем, что в Центре и в ЗЖМ располагается львиная доля высших учебных заведений. Повышенный спрос на жильё поближе к вузу рождает соответствующее предложение. На третьем месте в январе, так же как и в предыдущие месяцы, район СЖМ – 13,43% от общего объёма предложений в найм (аренду) квартир в Ростове-на-Дону в текущем месяце. Минимальное количество предложений в найм (аренду) квартир в январе 2015 г. отмечается в районах Болгарстрой/Стройгородок – 1%,  Орджоникидзе/Аэропорт – 2,27%  от общего числа заявок в найм (аренду) в январе 2015 г.

График 17. Рейтинг микрорайонов по доле в общем объёме предложений в найм (аренду) жилья в январе 2015 в сравнении с декабрем 2014 г., %

 

 

Столбчатая диаграмма 17 отображает рейтинг микрорайонов г. Ростова-на-Дону по процентной доле в общем объёме предложений в найм в январе. Процентные значения, выделенные жирным шрифтом, соответствуют данным января 2015 г. Лидирующие районы сохраняют свои позиции, при некотором изменении долей в общем объёме.

Далее рассмотрим структуру объёма предложений на рынке найма (аренды) жилья в Ростове-на-Дону в январе 2015 г. по числу комнат.

График 18. Структура объема предложений на рынке найма (аренды) в январе, %

 

 

Из диаграммы 18 видно, что в  январе 2015 г., по числу предложений в найм (аренду) жилья лидируют однокомнатные квартиры – 50,59%.  Двухкомнатные квартиры предлагались в найм в 25,05% заявок от общего объёма предложения. Таким образом, предложение в аренду однокомнатных квартир в январе обгоняет предложение квартир двухкомнатных со значительным отрывом.

В январе трёхкомнатные квартиры предлагались в найм в количестве 8,01%  от общего объёма предложений, а доля  коммунальных квартир составила 13,33%.

 

Выше был проанализирован объём предложений в найм (аренду) жилой недвижимости г. Ростова-на-Дону. Далее целесообразно рассмотреть структуру спроса на основе анализа заявок на аренду (анализ производится на основании данных риэлторской базы компании ООО «КУН «Титул»).

Рассмотрим, как распределились предпочтения потенциальных арендаторов в январе 2015 г. по комнатности – числу комнат в квартирах.

Структура спроса отображена на диаграмме 19. Лидируют по уровню спроса в найм однокомнатные квартиры – 51,89% потенциальных нанимателей жилья интересуются «однушками».

Двухкомнатные квартиры в январе желали снять 15,91% от общего числа обратившихся, гостинки – 2,65%. Значительная доля предпочтений потенциальных нанимателей в январе обращаются на ‘коммуналки’ (23,86%), на ‘трешки’ приходится 4,55%.

 

График 19. Структура спроса в найм (аренду) в январе 2015г. с разбивкой по числу комнат, %

 

 

Завершающим этапом исследования рынка найма жилья стал анализ структуры спроса с разбивкой по микрорайонам, результаты которого приведены на диаграмме 20.

По объёму заявок на аренду квартир в январе лидирует район Центр/Комс.площадь, 26%, и район ЗЖМ 21,43%.

На третьем месте в январе 2015 г. район СЖМ – его доля в общем объёме заявок на аренду квартир составляет 18%.

Меньше всего заявок на аренду в январе 2015г. было в районах: Болгарстрой/Стройгородок – 0,29%, Орджоникидзе/Аэропорт – 2,57%. Таким образом, предпочтения потенциальных нанимателей жилья в выборе микрорайонов весьма близки к предпочтениям потенциальных покупателей.

 

График 20. Структура спроса в найм (аренду) жилья с разбивкой по микрорайонам, %

 

Далее рассмотрим сводные показатели вторичного рынка жилой недвижимости за истекший месяц. В январе 2015 г. индекс доходности годовой составил 0,9%, что связано с увеличением доходности банковских депозитов. Средняя удельная арендная ставка по городу – 506 руб./кв.м. в месяц.

 

 

 

Таблица 1 Показатели средней удельной цены предложения. Январь 2015 г.

Микрорайоны / параметры

Ср цена предложения, руб/кв. м

Темп прироста,
%

Титул-рантье,
%/год*

Титул-
доходность,
годовой**

дек.14

янв.15

Александровка

70245,25

67824,84

-3,45%

11,64%

1,18

Болгарстрой/Стройгородок

66220,01

68665,55

3,69%

8,89%

1,01

Военвед/Зоопарк/Каменка

58568,45

62583,93

6,86%

7,41%

0,92

ЗЖМ

65098,27

64417,96

-1,05%

5,24%

0,75

Ленина/Нагибина/Нариманова/РИИЖТ

65163,30

68782,17

5,55%

6,64%

0,92

Орджоникидзе/Аэропорт

63179,16

63696,62

0,82%

13,13%

1,23

Сельмаш/Нахичевань

66873,37

68364,45

2,23%

10,39%

1,18

СЖМ

64148,95

66387,04

3,49%

8,97%

0,93

Темерник/Чкаловский

61211,86

62808,43

2,61%

4,23%

0,70

Центр/Комс. площадь

73771,91

75514,92

2,36%

5,50%

0,79

Город

66144,65

67329,20

1,79%

7,23%

0,90

 

 

 

Таблица 2 Индексы цен

Микрорайоны / параметры

Индекс цен,
ном. || реал.,
мес.

Индекс цен,
ном. || реал.,
январь 14-январь 15

Александровка

0,598 || 0,5772

0,6914 || 0,6297

Болгарстрой/Стройгородок

1,0242 || 0,9886

1,0755 || 0,9795

Военвед/Зоопарк/Каменка

1,1724 || 1,1317

1,1784 || 1,0732

ЗЖМ

0,9614 || 0,928

1,0225 || 0,9312

Ленина/Нагибина/Нариманова/РИИЖТ

0,9886 || 0,9542

0,9987 || 0,9096

Орджоникидзе/Аэропорт

1,0887 || 1,0509

1,2216 || 1,1126

Сельмаш/Нахичевань

0,9525 || 0,9194

1,0285 || 0,9367

СЖМ

1,0657 || 1,0287

1,1221 || 1,022

Темерник/Чкаловский

1,0845 || 1,0469

1,1017 || 1,0034

Центр/Комс. площадь

0,8514 || 0,8218

0,8774 || 0,7991

Город

1,1417 || 1,102

1,2027 || 1,0954

 

 

Номинальная цена – это средняя удельная цена предложения квартир на вторичном рынке Ростова-на-Дону в соответствующем месяце.

Реальная цена – это средняя удельная цена, скорректированная на показатель инфляции, в качестве которого был выбран индекс потребительских цен (ИПЦ). ИПЦ является одним из основных показателей инфляции и отражает процентное изменение цен товаров, составляющих потребительскую корзину.

Как показывает таблица 2, за год – в сравнении с январем 2014 года - номинальные цены выросли на 20%, а реальные (скорректированные на инфляцию) – на 9%. Таким образом, можно заключить, что рост цен вызван и ростом инфляции, и иными рыночными факторами. График 21 показывает, что в январе район Орджоникидзе/Аэропорт стал лидером по доходности, что объясняется наиболее значительным приростом за год средней цены предложения на продажу.

 

 

График 21. Рейтинг микрорайонов по доходности жилья в январе, Титул-доходность, годовой

 

 

 

 

 


Таблица 3 Дискретная пространственно-параметрическая модель ростовского рынка вторичного жилья. Январь 2015 г.

Тип жилья, местоположение

Кол-во объектов, шт.

Кол-во объектов, относ.(%)

средняя удельнаяуб/кв. м

СКО, руб/кв. м

минимум, руб/кв. м

медиана, руб/кв. м

максимум, руб/кв. м

Погрешность(95%), руб/кв

Ростов, все типы

1042

 

67329

15950

11579

65789

259740

969,57

Квартиры в домах кирпичной постройки

Александровка

25

3,83%

69165,50

12228,73

53703,70

63636,36

92105,26

5047,77

Болгарстрой/Стройгородок

4

0,61%

71986,41

 

58695,65

75250,00

78750,00

 

Военвед/Зоопарк/Каменка

28

4,29%

63612,23

11745,86

30555,56

66397,85

81632,65

4554,57

ЗЖМ

196

30,06%

64327,37

12504,59

33018,87

65197,98

104166,67

1761,54

Ленина/Нагибина/Нариманова/РИИЖТ

49

7,52%

68521,56

16311,17

26666,67

66666,67

110000,00

4685,11

Орджоникидзе, Аэропорт

19

2,91%

61734,72

11458,63

45454,55

60465,12

83333,33

5522,88

Сельмаш/Нахичевань

54

8,28%

65904,39

32083,67

35714,29

59594,93

259740,26

8757,15

СЖМ

66

10,12%

67511,64

13988,76

39877,30

66333,33

118421,05

3438,87

Темерник/Чкаловский

54

8,28%

62680,13

10375,39

39772,73

62355,43

92000,00

2831,94

Центр/Комс. площадь

157

24,08%

73429,71

19654,05

11578,95

71666,67

152830,19

3098,36

Ростов

652

 

67277,15

17375,74

11578,95

65789,47

259740,26

1336,21

Квартиры в домах панельной постройки

Александровка

10

3,45%

64473,19

7372,18

52000,00

65023,72

74193,55

5273,74

Болгарстрой/Стройгородок

2

0,69%

62023,81

4882,40

58571,43

62023,81

65476,19

43866,66

Военвед/Зоопарк/Каменка

16

5,52%

60043,99

11316,37

46341,46

60605,26

83870,97

6030,07

ЗЖМ

139

47,93%

65223,44

9987,61

44594,59

64516,13

88888,89

1675,05

Ленина/Нагибина/Нариманова/РИИЖТ

7

2,41%

67932,46

15062,39

54054,05

66666,67

100000,00

13930,38

Орджоникидзе, Аэропорт

4

1,38%

73015,62

11742,03

65094,34

68245,97

90476,19

18684,18

Сельмаш/Нахичевань

19

6,55%

70242,81

 

45439,02

70000,00

88888,89

 

СЖМ

48

16,55%

65620,28

9744,57

49880,95

64166,67

88636,36

2829,53

Темерник/Чкаловский

33

11,38%

64253,99

8932,68

39285,71

65517,24

83333,33

3167,39

Центр/Комс. площадь

12

4,14%

62944,71

21095,82

12949,64

70537,63

88235,29

13403,65

Ростов

290

 

65252,54

10703,27

12949,64

64907,41

100000,00

1237,05

Квартиры в домах монолитно-каркасной постройки

Александровка

0

0,00%

0,00

 

0,00

0,00

0,00

 

Болгарстрой/Стройгородок

0

0,00%

0,00

 

0,00

0,00

0,00

 

Военвед/Зоопарк/Каменка

5

5,00%

64953,27

 

54761,90

57023,81

82500,00

 

ЗЖМ

27

27,00%

60928,90

9974,60

44444,44

60810,81

85714,29

3945,82

Ленина/Нагибина/Нариманова/РИИЖТ

1

1,00%

87500,00

 

87500,00

87500,00

87500,00

 

Орджоникидзе, Аэропорт

0

0,00%

0,00

 

0,00

0,00

0,00

 

Сельмаш/Нахичевань

9

9,00%

79159,44

20637,02

63157,89

77319,59

129268,29

15863,02

СЖМ

17

17,00%

64185,89

1900,239

54000,00

60784,31

83783,78

4028,33

Темерник/Чкаловский

2

2,00%

42420,81

 

39743,59

42420,81

45098,04

 

Центр/Комс. площадь

39

39,00%

87776,96

11814,13

59581,40

90243,90

115384,62

3829,70

Ростов

100

 

73690,85

17371,89

39743,59

72649,57

129268,29

3446,96

Обобщенная выборка

Александровка

35

3,36%

67824,84

11161,14

52000,00

63870,97

92105,26

3833,99

Болгарстрой/Стройгородок

6

0,58%

68665,55

9110,36

58571,43

68988,10

78750,00

9560,74

Военвед/Зоопарк/Каменка

49

4,70%

62583,93

11600,44

30555,56

62000,00

83870,97

3332,03

ЗЖМ

362

34,74%

64417,96

11442,28

33018,87

64285,71

104166,67

1182,67

Ленина/Нагибина/Нариманова/РИИЖТ

57

5,47%

68782,17

16086,04

26666,67

66666,67

110000,00

4268,20

Орджоникидзе, Аэропорт

23

2,21%

63696,62

12055,81

45454,55

62500,00

90476,19

5213,32

Сельмаш/Нахичевань

82

7,87%

68364,45

27509,49

35714,29

64589,78

259740,26

6044,50

СЖМ

131

12,57%

66387,04

12031,92

39877,30

65116,28

118421,05

2079,74

Темерник/Чкаловский

89

8,54%

62808,43

10210,42

39285,71

62962,96

92000,00

2150,85

Центр/Комс. площадь

208

19,96%

75514,92

19523,53

11578,95

76064,31

152830,19

2668,83

Ростов, все типы

1042

 

67329,20

15949,95

11578,95

65789,47

259740,26

969,57

 

 

 

А.М. Чумаков, САРН

Компания по управлению недвижимостью “Титул”

Тел. 8 (908) 501-63-75

 

 



[1] Отчет выполнен в соответствии с методическими рекомендациями по анализу рынка недвижимости Г.М. Стерника, принятыми Российской Гильдией Риэлторов.

[2] http://www.gks.ru/

[3] Источник: Федеральная служба государственной статистики. // www.gks.ru

 

[4]http://www.irn.ru/articles/34276.html

[5] http://dom.161.ru/text/daynews/765036.html

[6]  По материалам http://www.irn.ru

[7] http://www.irn.ru/articles/30915.html

Печать страницы