Любая операция с недвижимостью, в том числе, покупка − дело ответственное. Для многих из нас покупка недвижимости – это главная сделка в жизни. Поэтому тщательная проверка юридической чистоты приобретаемого или продаваемого объекта просто необходима. Не менее важно знать, при каких условиях вашу сделку могут признать недействительной. От этого будет зависеть дальнейшая судьба сделки и приобретенного имущества.
В компанию «ТИТУЛ» обратился молодой человек с предложением заключить эксклюзивный договор об оказании посреднических услуг продавцу земельного участка и расположенного на нем жилого дома. Эксклюзивная форма сотрудничества позволяет успешно продвигать продажу объекта недвижимости, своевременно готовить пакет документов, необходимый для сделки купли-продажи, а также тщательно проверить объект на юридическую чистоту. В подтверждение своих намерений заключить эксклюзивный договор молодой человек предоставил правовые и технические документы на земельный участок и жилой дом.
Юристы компании «ТИТУЛ» приступили к проведению правовой экспертизы. В ходе которой было выявлено, что первоначально земельный участок был передан по договору застройки в собственность гражданину, который построил на нем жилой дом. Спустя пятнадцать лет данный собственник пропал и на основании решения суда был признан сначала безвестно отсутствующим, а затем объявлен судом умершим. На основании свидетельства о праве на наследство, выданного нотариусом, собственником земельного участка и жилого дома стал сын умершего. Новоиспеченный наследник довольно скоро решил расстаться с недвижимостью и получить причитающиеся за ее отчуждение деньги. Зарегистрировав право собственности на указанный объект недвижимости в регистрационной службе, он находит покупателя и продает его нынешнему собственнику по договору купли-продажи, заключенному в домашних условиях, без соблюдения требований, установленных законом по соблюдению формы сделки и ее последующей регистрации. На основании решения суда нынешний собственник признал свое право собственности и зарегистрировал его в Управлении Росреестра по РО.
В период действия эксклюзивного договора об оказании посреднических услуг продавцу земельного участка и расположенного на нем жилого дома объявился «умерший» собственник земельного участка и жилого дома с требованиями о возврате принадлежащей ему недвижимости и признании сделки купли-продажи недействительной.
Проверка, проведенная сотрудниками «ТИТУЛА», выявила, что первоначальный собственник жилого дома и земельного участка из года в год находился в местах лишения свободы. В настоящее время на основании решения суда он официально числится умершим. Его сын, воспользовавшись отсутствием отца, стал собственником целого земельного участка и жилого дома с целью наживы, нарушив тем самым законные интересы своего кровного родственника.
В силу статьи 303 Гражданского кодекса РФ: «при истребовании имущества из чужого незаконного владения собственник вправе потребовать от недобросовестного владельца, который знал или должен был знать, что его владение незаконно возврата или возмещения всех доходов, которые это лицо извлекло или должно было извлечь за все это время владения, от добросовестного владельца возврата всех доходов, которые он извлек или должен был извлечь со времени, когда он узнал или должен был узнать о неправомерности владения или получил повестку по иску собственника о возврате имущества. Действия владельца, который при приобретении имущества не знал, но должен был по обстоятельствам приобретения знать о незаконности владения отчуждателя, характеризуются как грубая неосторожность. Признание владельца виновным в форме грубой неосторожности осуществляется судом с учетом конкретных обстоятельств дела: в случае когда «вещь» приобреталась у подозрительной личности или когда цена вещи была значительно ниже обычной».
В результате проведенной проверки, эксклюзивный договор был расторгнут. А продавцу после выяснившихся обстоятельств осталось только ждать повестки в суд и готовиться отстаивать в судебном порядке свое право добросовестного владельца земельного участка и жилого дома. Это лишь одна из множества ситуаций, чреватых неблагоприятными последствиями.
