Посмотрите наши объекты без комиссии →
Задайте свой вопрос

Что вы должны знать при покупке новостройки

Кто из вас не хотел бы иметь просторную комфортабельную квартиру в современном доме? С каждым годом шансов осуществить свою мечту появляется все больше и больше. Экономика страны развивается, растет благосостояние населения.

Во многом, повышению спроса на недвижимость способствует ипотека, которая делает покупку жилья более реальной для широких слоев населения, чем это было буквально несколько лет назад. Ну а самым желанным объектом для покупки у многих является квартира в новостройке. Известно, что квартира в строящемся доме на порядок дешевле, чем та же самая квартира, но уже в построенном и сданном в эксплуатацию доме. Отсюда и повышенный интерес к долевому строительству.

Казалось бы, здесь одни сплошные выгоды. Все большее число людей хочет, а главное, имеет возможность вложить деньги в строящуюся недвижимость. Строители привлекают все большее количество дольщиков, а значит, строят больше домов. Но почему же в средствах массовой информации так часто появляются сообщения о том, что опять недовольные вкладчики устроили разбирательство со строителями, или начался громкий судебный процесс, потому что дом так и не достроили.

Рассказывает менеджер отдела новостроек компании «Титул» Ирина Николаевна Двадненко.

Строительство недвижимости — дело чрезвычайно сложное, а поэтому рискованное. В деятельность застройщиков постоянно вносят коррективы законодательные акты, а также законы рынка. К сожалению, действительность сейчас такова, что, прочитав очередной закон или поправку к нему, некоторые строители сразу же озадачиваются созданием «обходной» схемы. Так было и с 214 законом, вступившем в силу 1 апреля 2005 года.

Этот закон был призван защитить права дольщиков от недобросовестности некоторых застройщиков и снизить их риски. До его принятия, гражданам, заинтересованным в покупке новостройки, приходилось больше полагаться на репутацию застройщика и собственную интуицию. Когда же застройщик нарушал срок сдачи объекта, требования к качеству или требовал доплаты (часто задерживая под этим предлогом регистрацию прав собственности на квартиру), дольщикам приходилось решать свои проблемы в суде.

На сегодняшний момент в Ростове-на-Дону ситуация не такая критическая, как в других регионах России. В частности, в 2006 году по сделкам с новостройками возбуждено всего несколько дел в суде, что для миллионного города не много.

С принятием закона повысилась ответственность застройщиков перед участниками долевого строительства. Закон ввел жесткие требования к форме и содержанию договора и установил, что застройщик имеет право привлекать средства граждан только после того, как он получил разрешение на строительство, опубликовал проектную декларацию и зарегистрировал право собственности или аренды на земельный участок, предоставленный для строительства. Также в 214 законе прописано, что объект и права на участок, где он возводится находятся в залоге у участников долевого строительства.

Хоть 214 закон и вступил в силу в 2005 году, реальную его силу строители и дольщики начали ощущать в 2006 году, так как он распространяется на дома, которые начали строить после 1 апреля 2005 года. Если застройщик утверждает, что он работает по 214-му закону, то вы можете проверить эти сведения простым обращением в ГУФРС (в юстицию), где должен содержаться полный пакет документов от застройщика по данному объекту. При этом первый договор долевого участия должен быть зарегистрирован.

Указанные выше положения закона привели не только  к понижению рисков покупателей, но и, в конечном итоге, к повышению цены на строящиеся объекты. Одним из самых существенных пунктов, повлиявших на стоимость квадратного метра, а значит, ударивших по карману дольщика, является обязательное получение разрешения на строительство. Для строителей — это крупные затраты, которые они должны понести из собственных или заемных средств, не привлекая участников долевого строительства.

По данным аналитической службы компании «Титул» средняя стоимость квадратного метра возведенного жилья возросла в 2006 году с 19 936 до 32 136 рублей. Так что снижение рисков и большая «прозрачность» рынка обернулась для дольщиков и большими затратами.

В 2006 году произошло еще одно важное событие, повлиявшее на рынок долевого строительства. 18 июля 2006 года был принят Федеральный закон № 111-ФЗ, в который были внесены поправки, коснувшиеся самых критикуемых положений Закона № 214. По его положениям ужесточились требования к застройщикам. Из их числа исчезли индивидуальные предприниматели: по новым правилам застройщиком может быть только юридическое лицо.

Закон № 111 официально запретил  уступку юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями в пользу граждан прав требования по договорам долевого участия. То есть, если вы заключили договор уступки права требования с застройщиком, который, в свою очередь, заключил договор долевого участия с юридическим лицом, позднее 18 июля 2006 года, то такие договора можно считать недействительными. Данная норма направлена, прежде всего, против применения «обходных» схем  214-го закона. Но эта ситуация не является безвыходной. Вы можете перезаключить договор с застройщиком, в соответствии с законодательством.

Одним из нововведений является то, что отныне застройщик не обязан публиковать проектную декларацию. Она может быть представлена для ознакомления любому заинтересованному лицу. Единственное условие — отказ от рекламы, касающейся привлечения средств дольщиков. А вот здесь будущим владельцам новостроек следует быть особенно внимательными. Ведь если застройщик не обязан предоставлять некоторые документы, он может этого и не делать.
Вникнуть во все тонкости жилищного законодательства, особенно такого «молодого» его раздела как долевое строительство — задача довольно сложная.

Иногда велик риск недооценить опасность, особенно со стороны граждан, которые впервые собираются покупать новостройку. В нашей практике встречаются такие случаи, когда, проверив документы застройщика и проанализировав его финансовое состояние, мы даем рекомендацию клиенту — не покупать квартиру в этом доме. И, к сожалению, достаточно часто в таких случаях мы оказываемся правы.

Подводя итоги 2006 года, можно отметить, что год был показательным, так как на практике оттачивалось действие новых законов. Для компании «Титул» 2006 год был отмечен важным событием — компания победила в номинации «Лучшая компания на рынке новостроек» в конкурсе «Риэлтор Юга России- 2006».  Хочется надеяться, что 2007 год будет более спокойным и стабильным, застройщики постепенно привыкнут к цивилизованному и прозрачному рынку, а дольщики станут более грамотными в вопросах с недвижимостью.

Остается добавить, что стоимость квартиры слишком высока, чтобы можно было себе позволить легко потерять ее. Поэтому не идите на неоправданный риск, лучше поручить тщательную проверку застройщика специалистам, разбирающимся во всех нюансах сделок с новостройками и имеющих порой бесценный опыт.

Печать страницы