Посмотрите наши объекты без комиссии →
Задайте свой вопрос

Интервью с А.С. Игнатущенко

Рынок ипотеки сегодня переживает бурное развитие. Регулярно появляются новые игроки бизнеса, новые кредитные программы. Ипотека — пожалуй, одна из самых популярных тем для современных СМИ. Многие эксперты утверждают, что ипотека реально заработала уже сегодня.

О тенденциях на рынке ипотеки  и о новом его направлении — ипотечном брокеринге, журналу «Реальный бизнес» рассказал директор по инновациям и развитию компании «Титул» Александр Сергеевич Игнатущенко.

«Р.Б.» — Как изменился рынок ипотеки за прошедший год?

— В 2006 году произошли важные события на рынке ипотеки, повлиявшие на ее развитие. В лучшую сторону изменились условия для заемщиков: снизились процентные ставки (в среднем, на 1,5-2%), введены ипотечные программы без первоначального взноса, снизились сроки  рассмотрения заявок на получение кредита, а в некоторых банках  появилась возможность получить одобрение на выдачу кредита буквально за 1 день. По федеральной программе кредитования изменились требования к  возрастной границе  заемщика: предельный возраст увеличен до 75 лет (на момент погашения кредита). Появились интересные программы по рефинансированию ранее выданных кредитов.

Теперь у заемщика есть возможность перекредитоваться в другом банке, и погасить  кредит на более выгодных для него условиях. В прошлом году ряд банков заявил о готовности выдавать кредиты на покупку комнат  в коммунальных  квартирах.  В целом, в минувшем году произошли значительные, позитивные изменения на рынке ипотеки, основной причиной которых стала  острая конкуренция между банками. Об этом говорят и цифры: доля ипотечных сделок, оформляемых в нашей компании на вторичном рынке квартир, в  начале 2006 года  составляла  около 25%. К концу 2006 года количество таких сделок увеличилось до 40%. И у нас есть основания полагать, что в 2007 году  каждая вторая сделка будет  проходить с использованием кредитных средств.

«Р.Б.» — Как изменились заемщики?

— В сравнении с заемщиком, который обращался к нам в начале 2006 года, и заемщиком сегодняшним  есть ощутимая разница в уровне знаний в этой области. Благодаря СМИ, массовой рекламной кампании банков, риэлторов и  ипотечных брокеров, заемщик стал больше разбираться в вопросах ипотеки. Тем не менее, существует еще очень большое количество заблуждений, которым подвержены потенциальные заемщики. У них обычно возникает много вопросов, многие боятся брать ипотечный кредит на большой срок, так как не совсем уверены за свое будущее.

Социальный же портрет заемщика практически не изменился. В основном за ипотекой обращаются граждане в возрасте 25-40 лет, семейные, средний доход на каждого супруга составляет 15-20 тысяч рублей, чаще всего, официально не подтвержденный. Образование у потенциальных заемщиков, преимущественно, высшее. Сфера деятельности различная, но преобладает сфера услуг. Большой процент составляют граждане, прибывшие из области. В основном,  клиенты  приобретают на заемные средства свою первую недвижимость, хотя в последнее время мы отмечаем тенденцию к увеличению ипотечных сделок при обменных операциях — продаже собственной недвижимости и покупке квартиры большей площади.

«Р.Б.» — Каким образом рост цен на жилье влияет на объемы ипотечного кредитования?

— Постоянный рост цен на недвижимость отрицательным образом сказывается на развитие рынка ипотечного кредитования. Давайте посчитаем: год назад средняя однокомнатная квартира стоила 1100 000 рублей, заемщик имея первоначальный взнос 10%, брал кредит сроком на 15 лет, при средней ставке на тот момент 14% годовых в рублях. Если произвести расчет то ежемесячный платеж этого заемщика составлял примерно 13 200 рублей в месяц, при этом чистый совокупный доход должен был составлять не менее 27 000 рублей в месяц. На сегодняшний день средняя цена  такой же квартиры составляет 1600 000 рублей.

Берем среднюю ставку 12% годовых, при том же  первоначальном взносе 10%  и сроке кредитования 15 лет. Получаем ежемесячный платеж в размере 17 350 рублей, а совокупный доход заемщика должен составлять уже не менее 35 000 рублей. Для того, чтобы приобрести аналогичное жилье, заемщик должен повысить свой доход по сравнению с прошлым годом на 30%. К сожалению, далеко не у многих граждан, уровень доходов соответствует такой динамике.

«Р.Б.»: — Какие еще проблемы тормозят развитие ипотечного кредитования?

— Одной из главных проблем является низкое предложение на рынке жилья. Спрос в некоторых сегментах превышает предложение в несколько раз. Некоторые заемщики, которые готовы взять ипотечный кредит и в состоянии его погашать, просто не могут выбрать подходящий объект. Еще более сужает круг предлагаемых объектов тот факт, что продавцы, зачастую, нежелательно идут на сделки с использованием ипотечного кред0ита, так как в этом случае в договоре необходимо указывать реальную стоимость объекта, а это влияет на налогообложение.

Еще одной проблемой является, к сожалению, финансовая неграмотность россиян. Я уже упоминал, что существует большое количество мифов и заблуждений относительно ипотеки. Люди при всей своей информированности, еще очень мало знают о достоинствах и преимуществах ипотеки. С экранов телевизоров и со страниц газет многие регулярно слышат о том, что скоро ипотека реально заработает и станет доступна практически каждому. Вот люди сидят и ждут, когда же наступит это прекрасное будущее и упускают шанс решить свой квартирный вопрос уже сейчас.

«Р.Б.»: — В прошлом году на ростовском рынке появилась новая услуга — ипотечный брокер, значительно облегчающая жизнь заемщика. Что представляет из себя эта деятельность?

— Ипотечный брокер — это посредник между заемщиком и кредитором. В задачи брокера входит подбор оптимальной для заемщика программы кредитования, исходя из его финансового состояния и требований, предъявляемых банком к заемщику и объекту недвижимости. Брокер помогает правильно сформировать пакет документов (кредитное досье), сопровождает клиента на всех этапах оформления кредита.

На сегодняшний день существуют различные виды ипотечных брокеров. Это могут быть специализированные компании, продающие кредиты определенных банков. Есть ипотечные брокеры, работающие в тесной связке с риэлторами, как правило, в структурных подразделениях риэлторских компаний. В любом случае, чем больше ипотечных программ и различных преференций может предложить брокер, чем более он квалифицирован, тем больше ценность его услуги.

«Р.Б.» — Зачем заемщику обращаться к ипотечному брокеру? Ведь можно прийти непосредственно в банк и самостоятельно оформить все документы.

— Справедливое утверждение. Но только для тех, кто действительно разбирается в вопросах ипотечного кредитования. Скажите, много ли людей могут похвастаться тем, что владеют объективной информацией о правовых и экономических аспектах сделок с недвижимостью, с банковской деятельностью, с преимуществами ипотечного кредитования? К сожалению, многие россияне настолько плохо осведомлены о возможностях ипотеки, что попросту боятся брать ипотечные кредиты. Такое положение вещей сильно тормозит развитие ипотеки. Прибавьте к этому тех людей, кто хотел бы взять ипотечный кредит, но обладает ограниченными средствами.

Большинство предлагаемых ипотечных программ им просто не подойдут. Получить кредит с учетом своей ситуации они смогут лишь в одном — двух банках, которые еще надо найти, проанализировать все существующие программы и, в большинстве случаев, заплатить деньги за рассмотрение заявки. Но есть другой путь — консультация ипотечного брокера, который имеет в своем распоряжении практически все предлагаемые ипотечные программы, подбирает потенциальному заемщику оптимальный кредит и содействует в его получении. Преимущество ипотечного брокера — независимость от банков. Он объективен, и выбирает для заемщика ту программу, которая наиболее ему подходит.

«Р.Б.» — Как взаимодействуют брокер и заемщик?

— Работа брокера и заемщика направлена на то, чтобы заемщик получил в банке ипотечный кредит с оптимальными для себя условиями. Одним из преимуществ сотрудничества с ипотечным брокером является подробная консультация. Брокер выявляет потребности клиента, вносит его данные в «Ипотечный навигатор», просчитывает ежемесячные платежи, рассказывает о дополнительных комиссиях банка.

В нашей компании после того, как клиент примет решение о сотрудничестве, заключается договор поручительства, по которому брокер берет на себя обязательства по оформлению всех документов и содействию в получении кредита в банке. Плюс работы ипотечного брокера заключается в том, что он экономит время клиента. Брокер сам заполняет все необходимые документы и общается с представителями банка. Все, что требуется от заемщика — поставить свою подпись на документах.

Но так как получение кредита в банке не является самоцелью, а стремление заемщика — все-таки решить свой квартирный вопрос, то, будь я на месте потенциального заемщика, я бы обратился к тому брокеру, который окажет содействие не только в получении кредита, но и в дальнейшем сопровождении, вплоть до заключения сделки по покупке квартиры.

«Р.Б.» — Вы говорите, что одно из преимуществ ипотечного брокера — это подробная консультация. Но ведь консультацию могут давать и в банках?

— В большинстве случаев, общение с потенциальным заемщиком ипотечный брокер начинает с азов. Брокер не жалеет времени на спокойный и обстоятельный разговор, он досконально выясняет у клиента  все факторы, которые могут повлиять на принятие решения. Брокер зачастую развеивает распространенные страхи и заблуждения клиентов относительно ипотеки, отвечая на все его вопросы и рассказывая о специфике ипотеки. Разве банки могут себе позволить такие временные затраты на одного клиента?

Каждый потенциальный клиент при желании мог бы самостоятельно обойти множество банков, проанализировать полученную информацию и выбрать для себя оптимальный вариант кредитования. Но сколько все это займет времени? Сегодня в Ростове существует более 200 кредитных продуктов, предлагаемых более чем 30-ю банками. Как разобраться в таком множестве предложений? Гораздо проще прийти к независимому ипотечному брокеру и с помощью специальной компьютерной программы за считанные минуты выбрать оптимальный для себя кредит.

«Р.Б.» — Время — деньги. Это значит, что за услуги ипотечного брокера приходится платить? Сколько стоят подобные услуги?

— Да, действительно, услуги ипотечного брокера оплачиваются. В компании «Титул» оплата происходит только за результат — то есть только в случае принятия положительного решения банка о предоставлении ипотечного кредита. На сегодняшний момент при заключении договора поручительства  в компании «Титул» клиент платит 1 000 рублей за подробную консультацию, оформление всех необходимых документов и составление так называемого кредитного досье. В случае принятия банком положительного решения клиент платит 9 000 рублей.

Что в себя включает эта сумма? Во-первых, значительная экономия времени клиента, о которой мы уже говорили. Во-вторых, как ни странно, но это и экономия денег. Не секрет, что во многих банках берется комиссия за рассмотрение кредитной заявки. Для клиентов ипотечных брокеров эта услуга, чаще всего, является бесплатной, во сколько бы банков брокер не обратился. Кроме того, со многими банками у ипотечных брокеров заключены специальные соглашения, по которым клиентам предоставляются определенные льготы: например сниженные процентные ставки, более быстрое рассмотрение заявки и т.д. Если все просчитать, оказывается, что сотрудничество с ипотечным брокером  очень выгодно. 

«Р.Б.» — Можно ли говорить уже сейчас о формировании рынка  ипотечных брокеров в Ростове? Ощущаете ли вы конкуренцию с другими игроками?

— Рынок ипотечных брокеров в Ростове,  да и в России только зарождается. Впервые об ипотечных брокерах  можно было услышать всего год — два года тому назад. Говорить о какой-то серьезной конкуренции между ипотечными брокерами пока не приходится. Да,  есть острая конкуренция между такими участниками ипотечного рынка как банки, риэлторы, оценочные, страховые компании. Специализированных ипотечных компаний в Ростове пока немного. Более или менее, конкуренция ощутима только среди крупных  риэлторских  агентств, имеющих специально выделенное структурное подразделение по кредитному сопровождению.

«Р.Б.» — Откуда берутся специалисты на рынке? Как эта проблема решается в рамках вашей компании?

— Ипотечный брокер — это разновидность кредитного брокера, который является специалистом в области финансов. В нашей компании работают специалисты с высшим экономическим образованием, также есть сотрудники с опытом работы в риэлторской деятельности. Специальные знания и технологии ипотечного брокеринга  мы получали от московских коллег. Наши брокеры прошли обучение по программе Стандарты кредитования АИЖК и специальной программе обучения в рамках проекта Национальной лиги сертифицированных ипотечных брокеров «ПростоИпотека».

В апреле 2007 года у наших коллег и всех желающих появится возможность, не выезжая из Ростова-на-Дону, обучиться по программе «ПростоИпотека» и стать сертифицированным ипотечным брокером. В рамках учебного центра компании «Титул» пройдет программа обучения, которая согласована и рекомендуется ведущими ипотечными банками России.

«Р.Б.» — Что это за проект «ПростоИпотека»? Что он дает ипотечным брокерам и заемщикам?

— Национальная лига сертифицированных ипотечных брокеров «ПростоИпотека» объединяет более 20 ведущих ипотечных банков. Для брокеров участие в Лиге означает одновременную аккредитацию во всех этих банках. Это значит, что клиентам сертифицированных ипотечных брокеров банки предоставляют специальные преференции: сниженные процентные ставки, скидки по комиссиям, ускоренные сроки рассмотрения заявок и т.д. Но для того, чтобы получить такие преимущества, брокеру необходимо пройти довольно сложную программу обучения, сдать квалификационные тесты и далее регулярно пользоваться специальным программным обеспечением «Ипотечным навигатором».

 От такого сотрудничества выигрывают и банки, и брокеры, и конечно, клиенты. Заемщики, обращаясь к сертифицированному брокеру, получают грамотную консультацию и могут рассчитывать на различные льготы от банков. Брокеры повышают свой профессиональный уровень, имеют доступ к уникальному «Ипотечному навигатору», привлекают больше клиентов. Ну а банки, сотрудничая с такими брокерами, разумеется, привлекают платежеспособных заемщиков и значительно снижают свои риски. 

 «Р.Б.» — Банкиры, оценивая прошлый год и давая прогнозы на новый, называют 2006 год – годом розничного кредитования, а 2007 — годом ипотеки, тем самым, подчеркивая активное развитие ипотеки в нынешнем году. С вашей точки зрения, чем будет отмечен этот год на ипотечном рынке?

— В 2007 году ожидается еще более активное развитие ипотечного кредитования. На ростовский рынок выйдут новые банки,  появятся новые кредитные программы, делающие ипотеку более доступной для широких масс населения. За счет обостряющейся конкуренции, банки будут вынуждены предлагать еще более выгодные условия, отчего, в свою очередь, выиграют заемщики.

Эксперты прогнозируют в Ростове-на-Дону снижение процентных ставок по ипотечным кредитам. Уже сейчас (и в 2007 году этот процесс будет продолжаться) банки стали выдавать кредиты на те объекты, о которых еще несколько лет назад не могло быть и речи: коммунальные квартиры, домовладения, земельные участки. В 2007 году будет развиваться ипотечное кредитование первичного рынка недвижимости. Доступность ипотеки будет зависеть от роста цен на недвижимость и роста доходов населения.

Печать страницы