Посмотрите наши объекты без комиссии →
Задайте свой вопрос

Внимание, просто ипотека!

Интервью с Председателем Национальной лиги сертифицированных ипотечных брокеров Владимиром Лопатиным (г. Москва).

— Владимир Андреевич, вряд ли Вы станете отрицать, что ипотека — один из наиболее часто упоминаемых терминов в сегодняшней прессе, на телевидении, радио. Вы оцениваете ипотеку, что называется, изнутри. Скажите честно, чего сегодня больше в этом сегменте: реального дела или разговоров?

— Это как посмотреть. С одной стороны, хвастаться особенно нечем. Объем выданных кредитов в России немногим более шести миллиардов долларов. Это чуть больше, чем полпроцента от ВВП страны. Для сравнения скажу, что в США эта доля 70%, в европейских странах — от 30 до 50. Даже в соседнем Казахстане на душу населения выдано кредитов в десять раз больше, чем в России. 

С другой стороны, впечатляют темпы роста нашей ипотеки: за пятилетку в тридцать раз! Впрочем, не только темпы. Взгляните на качество процесса. Российская ипотека образца даже двух-трехлетней давности просто несопоставима с ипотекой сегодняшней.

В самом деле, тогда вы могли рассчитывать на кредит не больше, чем на 70, а то и на 50 процентов от стоимости покупаемой квартиры. Теперь же 90 процентов не проблема, а есть кредиты и на все 100. 

Подобрать квартиру, которая бы пару лет назад устроила банк в качестве залога по кредиту, было нелегко. Газовая колонка в квартире — нельзя, первый этаж — не предлагать, деревянные и даже смешанные перекрытия — проблема и т.д. А сейчас разве что сараи не рассматриваются.

А формы подтверждения доходов — насколько расширились возможности здесь! Вплоть до того, что в некоторых банках сам заемщик пишет в заявлении, что получает столько-то, и этого достаточно.

Да и дешевеет наша ипотека прямо на глазах…

— Так все здорово, тогда почему же столь скромны масштабы кредитования? Может быть, люди просто не знают о новых возможностях российской ипотеки и потому не могут оценить ее по достоинству?

— Увы, не знают. Найти сегодня среди российских граждан человека, который мог бы со знанием дела поговорить о плюсах и минусах ипотеки, не подменяя реальные проблемы различного рода мифами, — большая удача. В большинстве же случаев вам расскажут:

Да что там обыватель! Журналист вполне профильного издания, предлагающий мне подготовить для публикации таблицу переплат за квартиру, которые получаются при различных сроках кредита и процентных ставках, — это каково?! Больших усилий стоило убедить этого журналиста в том, что такая таблица будет вредна во всех отношениях.

— А можно в этом убедить меня?

— Пожалуйста! Предположим, Вы берете кредит на 15 лет, под 10 процентов годовых. Тогда за эти годы Вам придется выплатить банку примерно вдвое больше, чем Вы от него получили. Делим 100 процентов «переплаты» на 15 лет, а затем на 12 месяцев. Получится чуть более полпроцента в месяц. А теперь попробуйте найти в аренду квартиру такого же качества, у которой месячная стоимость аренды будет составлять полпроцента от рыночной цены квартиры. Обычно арендные ставки примерно вдвое больше.

Процентные платежи по ипотеке следует трактовать не как переплату за жилье, которое у вас уже есть, а как плату за пользование квартирой при недостатке средств на ее приобретение. И тогда вдруг оказывается, что ипотека — весьма выгодное мероприятие.

Так это мы не учитываем еще, что за пятнадцать лет ваша квартира изрядно вырастет в цене, формируя ваш личный капитал. На всякий случай.

— А если этот случай наступит раньше? Вдруг заемщик лишится своих доходов и не сможет платить по кредиту?

— Печально, конечно, но не трагедия. Главное — не прятать голову в песок. Поверьте, ни один банк не заинтересован в обострении ситуации. Все равно больше, чем ему причитается, он не получит, сколько бы ваша квартира в тот момент не стоила. Поэтому банк вместе с вами поищет наиболее мягкое решение. И даже если вы с ним решите, что  квартиру надо продавать, сумма, которая после этой продажи останется у вас на руках, скорее всего, значительно превысит то, что вы заплатили в качестве первоначального взноса и платежи по кредиту. 

— Вы говорите о 10 процентах годовых. Но я что-то не слышал о таких процентах в нашем регионе.

— Это потому, что вы обращаете внимание только на рублевые кредиты, а я говорю о долларовых. Вы скажете, что они у вас не пользуются популярностью? Знаю. И искренне скорблю по этому поводу. Единственное хоть сколько-нибудь серьезное обоснование неприятия кредитов в долларах — получение заемщиком зарплаты в рублях.

Однако скажу вам по секрету: мои личные заработки тоже не зеленого цвета. Однако квартиру в Москве я покупал за валютный кредит и нисколько об этом не жалею. Еще бы! Ставки по таким кредитам на 2, а то и на 3 процента ниже, чем по рублевым. Выбор вариантов — гораздо шире. Да и доллар упорно дешевеет по отношению к рублю, и наверняка будет дешеветь в дальнейшем. В такой ситуации накапливать надо в рублях, а вот одалживать – однозначно в долларах. Настоятельно рекомендую.

— Наш народ слишком хорошо помнит 98-ой год…

— Знаю, знаю. Только не верю, что это может повториться при таких колоссальных финансовых резервах у государства. Тогда этих резервов не было. Зато Вы посчитайте, какую экономию дает заемщику переход со ставки 13 годовых на ставку 10, а то и 9,5. Если в первом варианте мы будем иметь дело с от силы 10-ю процентами населения, способного «потянуть» такую ипотеку, то во втором, полагаю, эта цифра может быть утроена. Игра-то явно стоит свеч!

— Хорошо, пусть вместо 10 станет 30 процентов. А что делать остальным 70-ти? Субсидий ведь на всех не хватит. Бесплатного жилья тоже не будет. Выходит, что, кроме ипотеки, нашим гражданам вообще рассчитывать не на что…

— Вообще-то практически во всех странах, где есть ипотека, есть и меры, позволяющие облегчить бремя кредитных  платежей для малоимущих. У нас об этом тоже говорят, причем зачастую с высоких трибун.

Вопрос в масштабах и способах этой помощи.

Если, например, в Швеции, обычной рыночной ипотекой не может воспользоваться всего лишь 10 процентов семей, нуждающихся в жилье, то в принципе Швеция вполне может им помочь. Особенно если учесть, что помощь эта не имеет радикального характера: немножко уменьшат первоначальный взнос (с дополнительной страховкой по кредиту) или слегка дотируют процентную ставку, — вот, собственно, и всё, если говорить о финансовой поддержке.  Остальное — меры, так сказать,  инструментального плана: расширят список доходов, которые могут быть учтены при оценке платежеспособности малоимущей семьи, повысят долю семейных доходов, которые могут быть направлены на оплату кредита (например, с 25 до 30 процентов), слегка переоценят кредитные риски банка.

А у нас-то помощь требуется, во-первых, как минимум семидесяти процентам нуждающихся в жилье, а во-вторых, не в тех объемах на каждую семью. Если средняя зарплата в Москве семьсот долларов, а покупка самой скромной квартиры в кредит предполагает ежемесячные платежи по нему минимум в полторы тысячи, то никаких нефтедолларов в стране не хватит, чтобы всем реально помочь. А если не можешь помочь всем или хотя бы большинству обделенных — лучше, по-моему, и не браться. Дабы не раздражать остальных и не подкармливать коррупцию. 

— И что же делать?

— Работать над общим снижением рыночных ставок в стране, благо работы тут непочатый край и методы известны. А также обслуживать тех, кто уже может позволить себе ипотеку на рыночных условиях. Здесь тоже проблем хватает.

— Каких именно?

— Одна из главных проблем на пути российской ипотеки — это, если хотите, экономическая «дремучесть» нашего населения. Да, действительно, найти на карте России места, где совсем ничего не знали бы об ипотеке, уже трудно. Все-таки Президента у нас слушают и смотрят, а он об ипотеке говорит частенько. Правда, говорит по большей части не о сегодняшней, а о завтрашней, «доступной», ипотеке. И говорит как о некой цели, к которой нам всем предстоит еще идти. А вслед за Президентом и другими высокопоставленными особами о будущей доступной ипотеке наперебой твердит наша пресса, TV и т.д.
Что остается думать человеку, даже имеющему деньги, про ипотеку сегодняшнюю? Что она пока недоступна и что самая правильная позиция по отношению к ней — выжидательная.

— А может, он и прав? Какой смысл сегодня брать кредит под 13 и даже под 10 процентов годовых, если Медведев обещает 6-7?

— Никакого, если вам не горит. Если вы не теснитесь с тещей или с соседями на одной кухне или не выбрасываете деньги на съем чужого жилья, — можно и не торопиться.

Но если поторопитесь — тоже не беда. Проиллюстрирую этот тезис на личном примере. Свою квартиру я купил чуть больше года назад. Так вот, если я сейчас ее продам, то после расчетов с банком, оставшаяся у меня сумма впятеро превысит ту сумму, которую я  в общей сложности вложил в это мероприятие. Неплохой прирост, не правда ли? Любой процент по кредиту сегодня с лихвой компенсируется ростом стоимости жилья.

Конечно, так будет не всегда. Темпы роста этой стоимости будут снижаться. Но и проценты по кредиту не вечно будут такими. А когда они станут существенно (хотя бы на пару процентов) меньше, я «перепрыгну» на более дешевый кредит – в том же банке или в другом, неважно. Уже сегодня на рынке есть такая возможность, и не только «по блату».

А вот если бы я год назад не принял столь ответственное решение и подождал бы более дешевых кредитов — наверняка проиграл бы. Ту же квартиру мне пришлось бы покупать вдвое дороже. Следовательно, кредит был бы вдвое больше, ежемесячные платежи по нему — тоже. А личные доходы с такой скоростью, увы, не растут.

Так что тем, кто может осилить сегодняшнюю ипотеку, я бы лучших ипотечных времен ждать не советовал. Чтобы  потом локти от досады не кусать, как сейчас, например, кусают наши семейные друзья, которые год назад не решились, а теперь уже «не тянут»…

— Вы говорите, что главное препятствие в развитии нашей ипотеки — это экономическая «дремучесть» населения. Возможно, Вы правы. Но кто эту «дремучесть» должен, по-Вашему, преодолевать?

— Вот именно, кто? Вроде бы, ответ очевиден: банки. Ведь это они продают ипотечные кредиты. Это у них сегодня уже весьма острая конкуренция, причем не только в Москве. Но готовы ли к этому наши доблестные банки? При всем моем к ним уважении — сильно сомневаюсь.

С определенной натяжкой мы можем сказать, что банки у нас умеют оказывать услуги. А тут требуется продавать. Это особая наука. Тем более, когда речь идет об ипотеке. Как ее продавать? Выделить миллионы долларов на рекламу? Делается, но без серьезного успеха. С рекламных щитов про ипотеку не расскажешь. Слишком сложный это финансовый продукт, особенно для нашего населения, мягко говоря, не очень сведущего в рыночных  премудростях.

Это в Германии ипотеку продают, просто раскладывая буклетики всюду, где только можно. Потому что если у молодого немца и дедушка с бабушкой, и папа с мамой  приобретали жилье в кредит, то ему в этом буклете ничего, кроме процентной ставки и еще пары позиций, читать и не понадобится. В России же чаще всего разговор с потенциальным заемщиком начинается с азов. Готовы ли к такому режиму наши банки? Едва ли, и не только наши. Даже в США, самой «ипотечной» стране мира, ипотеку в основном — на 60-70 процентов — продают не банки, а кредитные брокеры.

Именно брокер не пожалеет времени на спокойный, размеренный разговор с клиентом, глубоко вникнет в его жизненную ситуацию, поможет изыскать дополнительные возможности, предложит нестандартное решение. И именно брокер, не веря в «волшебную силу рекламы», станет искать потенциальных клиентов на заправках и в супермаркетах, проводить презентации в корпоративных структурах и использовать другие приемы активных продаж.

— И именно брокер, зная все требования банка к заемщику «поможет» своему клиенту эти требования обойти: «нарисовать» справку о зарплате, «грамотно» заполнить анкету, обогнув в ней острые углы…

— К сожалению, и такое не редкость. Причем опять же не только у нас. Многолетняя ипотечная статистика в «цивилизованных» странах свидетельствует: количество неплатежей по кредитам, выданным при посредничестве брокеров, несколько выше, чем у клиентов, пришедших в банки самостоятельно. Тем не менее, там банки от брокеров не отворачиваются.

— А у нас?

— Кто как, но в целом процесс, что называется, пошел. Причем пошел, как мне кажется, в правильную сторону. Многие банки начинают осознавать, что задача отделения зерен от плевел в нарождающемся у нас брокерском движении — это задача именно банковская. Кто как не банк более всего выигрывает от сотрудничества с хорошим брокером. И, значит, кому как не банку выделять этих хороших брокеров из общей массы тех, кто брокерами себя именует. А, выделяя, создавать этим — хорошим — брокерам режим наибольшего благоприятствования. Причем так создавать, чтобы этот режим ощущали не только брокеры, но и их клиенты.

— Что Вы имеете в виду?

— Если хороший брокер за два дня пройдет с вами тот же путь, на который вам самостоятельно или с плохим брокером потребуется месяц, — хорошо?
Если хороший брокер избавит вас от необходимости общаться с весьма придирчивыми кредитными инспекторами банка, взяв эту функцию на себя, — разве плохо?

А если хороший брокер предложит вам кредит на таких льготных условиях, которых вы ни сами, ни с плохим брокером в этом банке не получите, причем экономия от этих льгот будет в разы больше, чем вознаграждение, которое этот брокер попросит с вас за свои услуги, — вы станете возражать?

— Вряд ли. И что, у нас уже есть такие брокеры?

— Теперь, после того, как в вашем городе появились ипотечные брокеры, аккредитованные в нашей Лиге, — да.  Ведь проект «ПростоИпотека», который осуществляется нашей Лигой, поддерживается практически всеми ведущими ипотечными банками страны. А аккредитация брокера в Лиге означает аккредитацию во всех этих банках сразу. И в понятие этой аккредитации как раз и входит все то, о чем мы только что сказали применительно к «хорошим» брокерам: и ускорение процесса, и его упрощение, и даже удешевление за счет пониженных процентных ставок и уменьшенных сборов по кредитам. 

— А брокеры, не аккредитованные в вашей Лиге, всего этого не имеют?

— Некоторые из сотрудничающих с нами банков сотрудничают не только с нами, предлагая свои преференции и «неорганизованным» брокерам. Но, как правило, распространяется такое внимание только на крупные структуры (например, риэлторские), берущие на себя весьма серьезные обязательства по поставке клиентов в этот банк. Наша же Лига дает возможность цивилизованного вхождения в рынок даже тем компаниям, в которых работает два-три человека, и при этом не требует от них большого клиентского потока.

— Но что-то же требует? Деньги, наверное?

— И деньги тоже. Но главное не это. Для того, чтобы получить полноценную аккредитацию в нашей Лиге, необходимо пройти трехступенчатое обучение по очень серьезной программе, согласованной со всеми банками-партнерами, сдать непростые тесты, а потом регулярно пользоваться нашим «Кредитным диспетчером» — уникальной компьютерной программой, которая содержит массу профессиональной информации о великом множестве ипотечных кредитов, а также помогает брокеру сориентироваться в этой информации при подборе наилучшего кредита для клиента.

А еще брокер должен разделять наши этические ценности, соблюдать наши профессиональные стандарты.
Только тогда мы, Лига, как представитель множества банков перед множеством брокеров, можем поручиться за аккредитуемых нами брокеров, за их готовность к качественной работе: и с банками, и с клиентами.

— Насколько я понимаю, наши местные брокеры теперь избавлены от необходимости ездить на вашу учебу в столицу?

— Верно. Уже в двенадцати крупнейших городах России мы имеем свои сетевые представительства, которые от нашего имени и, следовательно, от имени большого количества ипотечных банков, проводят подготовку брокеров на местах. В том числе и в вашем замечательном городе. Нашим партнером здесь стала компания «Титул» и есть все основания рассчитывать, что партнерство это будет успешным. Важно, что в качестве лекторов в программе обучения будут выступать представители крупнейших банков Ростова, что даст возможность будущим брокерам ближе познакомиться с банковской спецификой и установить профессиональные контакты.

Печать страницы