Иногда, прочитав в деловых газетах и журналах о том, что на рынке аренды офисной недвижимости Ростова-на-Дону существует большой дефицит, собственники неоправданно завышают арендные ставки, действуя по принципу «не снимет один – придет еще десять». Не всегда такой подход приносит собственнику желаемую прибыль. Вопрос ценообразования в сегменте офисной недвижимости – один из самых сложных. Собственники хотят получить побольше, арендаторы – заплатить поменьше. От чего же все-таки зависит цена того или иного помещения?
Существует целый ряд факторов, оказывающих влияние на арендную ставку. Ее уровень напрямую зависит от коммерческой привлекательности здания. А в этом вопросе особую роль играет его месторасположение. Традиционно самыми привлекательные для арендаторов, но и самые дорогие офисные помещения находятся в центре города, в так называемом «золотом квадрате», ограниченном улицами Б.Садовой, Красноармейской и проспектами Буденновским и Кировским. Здесь расположен центр деловой активности Ростова, сконцентрировано большое количество компаний. А чем больше коммерческих площадей (офисов, магазинов) в одном месте – тем притягательнее они для потенциальных арендаторов. В случае, когда такие объекты сгруппированы в одном месте, они начинают «работать друг на друга», повышая коммерческую привлекательность, а значит и цену.
Офис, расположенный в центре, – это престижно как для клиентов, так и для сотрудников, в центр удобно добираться из всех районов города. Тем не менее, помещения расположенные на небольших центральных улицах (например, на улицах Суворова, Журавлева, Социалистической и т.д.), зачастую предлагаются в аренду по явно завышенной цене. Проходимость этих улиц гораздо ниже, чем на центральных проспектах. Поэтому и получается, что арендаторы в этих местах постоянно меняются, не окупив высокую стоимость аренды.
Транспортная доступность – также значимая характеристика. Центр города – это постоянные пробки и большие сложности с парковкой. Отсутствие или недостаток парковочных мест способны в значительной степени повлиять на выбор арендатора.
Вообще, в центре города можно встретить парадоксальную ситуацию: цены на офисы в старых домах с невысоким уровнем технической «начинки» и коммуникаций, выше, чем в современных бизнес-центрах. Например, в таких бизнес-центрах как «Купеческий двор», «Гедон», «Белый слон», арендные ставки на офисы средних размеров составляют 800-900 руб. за м2. Причем в эту стоимость включены дополнительные услуги по жизнеобеспечению офиса, охрана, сигнализация и т.д. В то же самое время аналогичные по площади офисные помещения, расположенные в старых домах, но имеющие отдельный вход, сдаются по 1000 -1100 руб. за м2.
В последнее время для потенциальных арендаторов стал иметь значение еще один фактор: расположение офиса в том или ином административном районе. Это связано с ужесточением мер против образования фирм-однодневок. Раньше любая фирма имела возможность зарегистрировать юридический адрес в каком угодно помещении, а функционировать могла в совершенно другом месте. Этим часто пользовались нечестные на руку предприниматели, указывая в учредительных документах юридический адрес, по которому их невозможно будет найти. Теперь же ситуация изменилась. Руководители новых компаний, которые стремятся развивать свой бизнес, готовы заключать долгосрочные договора аренды с собственниками помещений. А арендодатели должны идти навстречу. Ведь частая смена арендаторов приносит собственнику только дополнительные хлопоты и потерю прибыли из-за простоя.
При сдаче в аренду офисных помещений любому арендодателю желательно прислушаться к совету опытных специалистов. Риэлторы, профессионально занимающиеся коммерческой недвижимостью, могут видеть более общую картину и проконсультировать владельца помещения о целесообразности цены.
В практике одного из специалистов отдела коммерческой недвижимости компании «Титул» был такой случай. В одном из спальных районов Ростова-на-Дону год назад был сдан в эксплуатацию 10-этажный жилой дом с торгово-офисными помещениями на первом этаже – одно помещение площадью 80 м2 и другое – 100 м2. Помещения имели одинаковый ремонт, одинаковую «начинку», только подход собственников к ценовой политике был разным. Владелец меньшего помещения, приняв к сведению совет специалиста, установил арендную ставку в размере 400 руб. за м2. Ровно через неделю нашлись арендаторы, которые с удовольствием подписали долгосрочный договор. Собственнику же помещения площадью 100 м2 хотелось получать арендную плату за свое помещение по 700 руб. за м2.
Прошел год. Собственник 80-метрового помещения получил 384 000 рублей арендных платежей. Сейчас он поднял арендную плату до 450 руб./м2, что является вполне адекватной мерой. А другое помещение все это время простаивало. Только сейчас, спустя год, его удалось сдать в аренду по цене 650 руб./м2. Мало того, что несговорчивый собственник потерял как минимум 480 000 рублей, которые ему могли бы заплатить арендаторы, так теперь ему еще придется вкладываться в дополнительный ремонт помещения, состояние которого за год простоя значительно ухудшилось. Поэтому даже то, что его арендная ставка выше на 200 руб. за м2, чем у соседа, не компенсирует понесенных потерь.
