Посмотрите наши объекты без комиссии →
Задайте свой вопрос

Коммерческая недвижимость: цены и прогнозы

 Предложение во всех сегментах рынка коммерческой недвижимости сегодня превышает спрос. Поведение продавцов и покупателей, арендаторов и арендодателей сильно изменилось с началом кризиса. Если до кризиса, в условиях дефицита практически всех качественных помещений, продавцы диктовали свои условия и могли повышать цены, то сегодня все наоборот. Окончательную цену выставляют покупатели и арендаторы, а собственникам иногда не остается другого выхода, как согласиться.

 Если рассматривать сегмент офисной недвижимости, то многие собственники- арендодатели готовы идти на значительные уступки арендаторам, чтобы их не потерять. Уступки бывают разные: это и скидки по цене квадратного метра (как по аренде, так и по продаже), это и «арендные каникулы» на 2-3 месяца. «Арендные каникулы» — это отмена или снижение арендной платы на время ремонта, который делает арендатор за свой счет. Некоторые арендодатели идут еще дальше и сами делают ремонт «под арендатора». Собственники сейчас стали более сговорчивыми, чем были до кризиса.

 Тем не менее, сделок на рынке офисной недвижимости происходит очень мало.  Риэлторы сегодня сталкиваются с потенциальными арендаторами, которые ходят на показы, как на экскурсии. Это те арендаторы, которые уже снимают какие-либо помещения, и просто интересуются конъюнктурой рынка. А информация о том, какие помещения и по какой цене сдаются, является поводом для торга с собственником снимаемого офиса или магазина. 

 Рынок офисной недвижимости сегодня очень насыщен предложением. Заманить клиента в большие помещения (свыше 500 м2) практически нереально. Не смотря на то, что средняя цена 1 м2 в таких офисах ниже, чем в 30-метровых (450-500 руб./ м2 против 700-750 руб./ м2), итоговая стоимость аренды получается довольно внушительная. А сегодня многие компании стремятся сэкономить на офисных площадях, так как офисы, по большому счету, не приносят им прямую прибыль.

 На небольшие офисы от 17 м2 до 30 м2, спрос есть, но небольшой. В среднем, на одну заявку по снятию офиса в аренду приходится 30 заявок на сдачу офиса. Поэтому цены на офисы медленно, но верно снижаются. С января 2009 года это снижение составило, в среднем, 30%.

 Что касается продажи офисных помещений, то сделок в этом сегменте практически нет. Не смотря на серьезное понижение цен, мало кто из бизнесменов решается сегодня вложить деньги в покупку нового офиса. Хотя есть небольшое количество покупателей, которые обладают достаточными средствами для приобретения, и понимают – дешевле, чем сейчас они уже не купят. Офисное помещение площадью 30-50 м2 сегодня можно купить, в среднем, за 50-70 тыс. руб. за 1 м2.

 На рынке торговой недвижимости практически аналогичная ситуация. Если какие-то помещения и пользуются спросом, то только небольшие 60-80 м2, относящиеся к формату «street retail». В этом сегменте с начала кризиса цены упали на 30-40%. В зависимости от расположения, качества помещения и других факторов (фасад, витрины и «соседние» бренды) торговые помещения могут стоить сегодня от 70 тыс. руб./ м2 до 90 тыс. руб./ м2. Соотношение спрос/предложение в сегменте торговой недвижимости составляет 1 к 6.

 Сегмент складской недвижимости пострадал от кризиса, пожалуй, больше всего. Так как бизнес сбавил обороты и по офисам и по торговым помещениям, то уменьшение потребностей в складах стало вполне естественным. С другой стороны, именно на рынке складских помещений до кризиса был наибольший дефицит, а значит, после стабилизации экономики именно этот сегмент восстановится быстрее всего.

 На фоне повсеместного снижения цен парадоксом выглядит тот факт, что квартиры, переведенные в нежилой фонд, наоборот дорожают. Связано это с тем, что 19 мая 2009 года вышло постановление мэра Ростова-на-Дону № 351, которое вносит некоторые изменения в порядок перевода квартир, расположенных на первых этажах в нежилой фонд. В частности, теперь для получения необходимой разрешительной документации требуется получить разрешения всех (!) собственников многоквартирного дома. Очевидно, что в подавляющем большинстве случаев сделать это практически нереально. Даже если собственники непереведенных квартир и начинают вести переговоры с соседями, то сталкиваются с «вымогательством» (необоснованными просьбами финансового характера), а то и просто с необъяснимыми отказами «из принципа».

 Этот факт не мог не отразиться на конъюнктуре рынка. Переведенные в нежилой фонд квартиры уже подорожали, в среднем, на 25%

 Что касается прогнозов на ближайшее время, то возможны два сценария развития ситуации – оптимистичный и пессимистичный.

 Первый – заключается в том, что экономика страны будет постепенно «оттаивать» и восстанавливаться после кризиса. Не сразу, но все же пойдет процесс восстановления рынка. Цены на коммерческую недвижимость уже снизились примерно на треть, а сегодня они остаются примерно на одном уровне. Ждать повышения цен уже осенью 2009 года было бы слишком оптимистично. Скорее всего, мы увидим оживление на рынке недвижимости в целом, и в сегменте коммерческой недвижимости – в частности, но цены вряд ли будут расти заметными темпами.

 Второй сценарий дальнейшего развития – более печальный. Так как экономика России тесно связана с мировой, то в случае усугубления ситуации в мире, мы можем столкнуться с еще большим падением цен и уменьшением активности на рынке недвижимости. В любом случае, осенью 2009 года мы увидим, по какому из этих двух сценариев стал развиваться рынок.

Печать страницы