Посмотрите наши объекты без комиссии →
Задайте свой вопрос

8 октября прошла on-line конференция на тему: «Перспективы развития первичного рынка Ростова-на-Дону».

 В ходе конференции эксперты ответили на вопросы читателей сайта 161.ru, а так же обсудили: В каком направлении будет развиваться рынок недвижимости в ближайшее время и, в частности, сегмент новостроек? Существует ли сегодня кредитование для приобретения новостроек? Какие новые схемы разрабатываются? Как можно получить кредит на приобретение новостройки? Как защититься от недобросовестных застройщиков? 

В качестве экспертов в конференции приняли участие: 

• Сосницкий Евгений Геннадиевич – генеральный директор ООО КУН «Титул»

• Олейников Дмитрий Александрович – генеральный директор ООО «Центр 98»

• Гареева Ирина Валерьевна — директор Управления кредитования частных клиентов Юго-Западного банка Сбербанка России

• Станиславов Антон Иванович – генеральный директор ООО «РостовДонДевелопмент»

 

Эксперты о рынке недвижимости Ростова: «Переломы срослись, но в баскетбол играть рано» 8 октября 2009
 

На сайте 161.ru завершилась онлайн-конференция ведущих специалистов по вопросам недвижимости в Ростове «Перспективы первичного рынка недвижимости».

Впервые сайт 161.ru провел расширенную онлайн-конференцию, в которой принял участие не один, а сразу несколько экспертов. С развитием финансового кризиса рынок недвижимости оказался в числе наиболее уязвимых секторов экономики. Эксперты с большой осторожностью берутся давать прогнозы, а рядовые потребители все чаще задаются вопросами: что происходит с рынком новостроек Ростова? В каком направлении он намерен развиваться? Существуют ли сейчас кредитные программы для приобретения новостроек? Как получить такой кредит и как защититься от недобросовестного застройщика?

8 октября на эти и другие вопросы отвечали:

                                                                                                                                                                                                                                                                                                                  

Евгений Сосницкий, генеральный директор ООО КУН «Титул»:

Образование: высшее, исторический факультет РГУ

В риелторский бизнес пришел в 1994 году. Работал агентом, менеджером, руководителем отдела недвижимости в компании по управлению недвижимостью СБ РФ. В 1998 году – вместе с командой единомышленников создал собственный бизнес – оценочную компанию «Мемфис», а в 2000 году – компанию по управлению недвижимостью «Титул». Цель создания компании «Титул» – предложить людям качественно новую и самую надежную услугу на рынке недвижимости и превратить процесс купли-продажи недвижимости для клиента в удовольствие.

                                                                                                                                                                                                                                                                                                                  

Дмитрий Олейников, директор ООО «Центр-98»:

Образование: высшее, ДГТУ, факультет автоматизации и информатики, квалификация «Инженер». В 2002 году получил второе высшее в РГУ по специальности «Экономическая теория».

Трудовую деятельность начал еще во время учебы в университете. В период с 1999 по 2006 год он работал в различных коммерческих организациях, в МУ «Департамент строительства и перспективного развития города», а также в администрации г. Ростова-на-Дону на должности ведущего специалиста приемной заместителя главы администрации города.

В феврале 2006 года Д. А. Олейников перешел работать в группу компаний «Сигма» на должность директора ООО «Центр-98».

                                                                                                                                                                                                                                                                                                                   

Антон Станиславов, генеральный директор ООО «РостовДонДевелопмент»:

Образование: высшее, в 1988 году закончил физико-математический факультет РГУ по специальности «прикладная математика». В 2005 году закончил программу MBA с получением квалификации «Мастер делового администрирования».

С 1988 по 1990 гг. занимал должность ассистента кафедры «Высшая математика» в РГАСМ. С 1993 года занимался трудовой деятельностью в сфере строительства. В настоящее время занимает должность генерального директора ООО «РостовДонДевелопмент», входящего в группу компаний «РД».

                                                                                                                                                                                                                                                                                                                   

                                                                                                                                                                                                                                                                                                                   

Ирина Гареева, Директор Управления кредитования частных клиентов Юго-Западного банка Сбербанка России:

Образование: высшее, в 1996 году закончила экономический факультет РГУ. Специальность – экономист-математик.

В системе Сбербанка России Ирина Валерьевна работает с октября 1996 года.

В марте 2007 года заняла должность директора Управления кредитования частных клиентов Юго-Западного банка Сбербанка России.

Вопросы читателей:
Всего вопросов: 28
Всего ответов: 26
  
Макарова Людмила Николаевна
Вопрос:
Я работаю в бюджетной организации,состою в Агентстве жилищных программ для получения бюджетной льготы на получение жилья. Моя зарплата 10 000 рублей.Сбербанк мне может дать кредит только не более 500 000 рублей и обязательно с двумя поручителями.Другие банки на мою заработную плату вообще не дают кредит. Вопрос:Каким образом я могу приобрести жилье? С уважением Людмила Николаевна.

Роман
Вопрос:
Еще есть ряд вопросов: 1) Существуют ли в городе какие-либо крупномасштабные проекты уровня "Западных Ворот" и "Норда"? 2) В интернете можно найти концепцию развития левобережной части Ростова. Так называемый "Ростов-Сити". Интересно узнать мнение по поводу: стоит ли городу вообще выходить на другой берег? Когда, по вашим оценкам, может начаться активное освоение левого берега? 3)В последнее время часто в СМИ и интернете поднимается вопрос о ужасном состоянии центральной части нашего города. С чем связано отсутствие интереса инвесторов и строителей к работам в историческом центре города? С уважением, Роман.

Роман
Вопрос:
У меня вопрос к г-ну Станиславову. Несколько лет назад вы анонсировали проект комплекса "Времена Года". С тех пор кроме анонса никакой другой информации не было. Будет ли столь масштабный проект осуществлен? С уважением, Роман.
Ответ:
А. Станиславов: Проект «Времена года» разрабатывался вместе с проектом «Три сквера». Это классический образец жилья бизнес-класса, попытка создать в Ростове свой даун-таун. Около 20 000 квадратных метров жилья. Он состоит из 18 башен, которые должны расположитсья  в квартрале между улицами Нансена, Ленина, Нагибина и Шеболдаева. Проект  прошел разработку рабочей документации, но был остановлен из-за сроков  цикла строительства. Если говорить о проекте «Три сквера», цикл его реализации – 12 месяцев. По «Временам года» – планировалось 3,5–4 года. Но  в  условиях развивающегося по спирали кризиса мы осознали, что не смогли бы  быстро предоставить покупатею продукт менее, чем через 7 лет.  Но от самого проекта мы не отказались. Продолжаем заниматься работой по его улучшению. Можно сказать «спасибо» кризису: благодаря ему, мы сможем существенно улучшить этот проект. У нас есть 2–3 года, чтобы серьезно с ним поработать. Это уникальный проект, судите сами: автостоянка на 2 800 машин.

Ирина Техина
Вопрос:
Как вы считаете нынешнее снижение курса доллара может повлиять на стоимость объектов недвижимости?
Ответ:

А. Станиславов: Снижение доллара на стоимости объектов не скажется. Продавец привязывался к той или иной валюте, чтобы обезопасить свои риски. В целом же в самом объекте валютная составляющая небольшая. Незначительные колебания на них никак не отразится. Тем более что Ростов уже давно рублевый регион. После 2004 года никто не привязывается к курсу доллара или евро.

Д. Олейников: В начале кризиса люди закупали валюту перед кризисом, чтобы сберечь накопления. Если сейчас они понесут их на рынок, цены на жилье могут только подняться, потому что вырастет спрос на жилье. 


Егений Викторович
Вопрос:
Знаю как минимум трех человек которым Титул помог купить квартиры у кидал а конкретно у ООО "СИГ".А как же реклама а где же хваленная экспертиза.
Ответ:

Е.Сосницкий:  До вступления в силу 214-го закона у застройщиков существовало очень много схем продажи строящихся квартир. Есть вексельная схема – по ней вы можете ничего не получить, есть такой же не безупречный договор займа.  Самые минимальные риски – это покупка квартиры у застройщика по тем правилам, что теперь установил 214 закон. Когда к нам приходили клиенты, мы им это все объясняли, обо всех этих рисках подробно рассказывали. И оставляли человеку право сделать свой выбор. К сожалению, до сих определяющим фактором в деле выбора жилья для нашего человека остается цена. Он видит: вот строится дом по всем требованиям 214-го закона, квадратный метр в нем стоит 25-30 000, он и не может стоить меньше, если застройщик все делает чисто. А рядом дом – по 18 000 рублей за метр квадратный, и вексельная схема продажи. Человек приходит к нам, выслушивает лекцию о возможных рисках и... покупает по 18 000. Вот и все. А потом приходят к нам с жалобами: как же так, мы ведь вас спрашивали! Теперь все изменилось. После вступления в силу 214 закона по вексельной схеме никто не работает. Люди научились уже на своих ошибках.


Александр Макриенко
Вопрос:
Вопрос, наверное, сразу ко всем экспертам: Как вы оцениваете нынешнее состояние рынка недвижимости? Ранее все только и говорили что о кризисе, а сейчас наступило затишье.
Ответ:
А. Станиславов: Можно сказать так: сломанные руки срастаются, но пока в баскетбол играть нельзя.

Акулина Никитична
Вопрос:
А есть ли в Ростове действительно элитное жилье на первичном рынке? Если да, то в каких районах?
Ответ:

А. Станиславов: Употребление слова «элитное»  бессмысленно без понимания того, что вы под этим словом подразумеваете. Если попытаться соответствовать специальным классификаторам, которым пользуются оценщики, то домов, которые бы отвечали всем пунктам понятия «элитный» в таких классифкаторах, в Ростове нет. Одни дома могут набрать 20 пунктов, другие 40. В Ростове «Усадьба» «Дом на Никольской», «Ростов-сити» и «Тихий сквер» – находятся ближе всего к этим понятиям.


ОЕКович
Вопрос:
Когда улучшится качество сдаваемых квартир в новостройках, а именно наличие элементарных удобств и маломальски качественной проводки?
Ответ:

Е. Сосницкий: На эту проблему надо взглянуть с другой стороны. Каждый человек должен осознавать, что он выбирает. Если вам не нравится качество квартиры – не покупайте ее. Если застройщик сдает такую квартиру – не принимайте.


Вячеслав
Вопрос:
Я хочу купить кватиру в новостройке, но собственных денег не хватает. Подскажите, реально ли сейчас получить банковский кредит на покупку квартиры в новостройке?
Ответ:

И. Гареева: Да, возможно. Есть различные варианты. Срок кредитования мы не ограничивали, даже в условиях кризиса, и сегодня у нас есть программы ипотечного кредитования, рассчитанные на 30 лет. Конечно, мы очень много внимания уделяем изучению документов застройщика. Получить кредит на покупку новостройки можно лишь в том случае, если застройщик работает в строгом соостветствии с 214 законом.


г-жа Рыкова
Вопрос:
Очень хочется понять, зачем нам в Ростове столько агентств недвижимости? Искала квартиру и узнала интереснейшую вещь. Разные агентства недвижимости продают одну и ту же квартиру. То есть получается все равно в какое агентство идти, лишь бы квартира хорошая была, да скидку побольше в агентстве дали?
Ответ:
Е. Сосницкий: Дело в том, что агентства недвижимости – это не государственные или муниципальные организации, где известны четкие нормы, сколько таких учреждений должно быть на определенное количество населения. Количество агентств недвижимости определяется рыночной ситуацией. Они возникают, когда есть спрос на услуги. Если агентство находит своих клиентов и работает хорошо, оно работает. Если нет – оно закрывается.
То, что одна и та же квартира выставлена на продажу в разных агентствах – это беда Ростовского рынка. Во всех развитых странах и во многих городах России рынок недвижимости эксклюзивный.
А вот с тем, что все равно в какое агентство недвижимости идти, я в корне не согласен. Нельзя определять качество работы только лишь по размеру скидки. По большому счету, в агентство Вы идете не за квартирой, а за услугой. Квартиры и другие объекты сейчас без труда можно найти в Интернете. А в агентство недвижимости люди идут за надежностью, безопасностью, грамотным оформлением документов, удобством, экономией времени. С этой точки зрения, агентство агентству рознь.

Ульяна Федорова
Вопрос:
Здравствуйте, подскажите, хочу купить новостройку, по какому принципу выбирать застройщика? Какие есть надежные компании?
Ответ:
Е. Сосницкий: Чтобы никого не обидеть, не буду задаваться целью перечислить абсолютно все надежные компании. Могу сказать, что те застройщики, с которыми мы сотрудничаем – это РостСтройИнвест, РостовДонДевелопмент, Центр-98, РостовКапСтрой и другие – реально строят, причем исключительно по 214 закону. Они имеют надежную репутацию, и цена квадратного метра у них адекватна рыночной ситуации. По этим же принципам я бы советовал и Вам выбирать застройщика, у которого стоит приобретать объект.

Ирина Новотерская
Вопрос:
Здравствуйте. Покупала квартиру через агентство недвижимости, с меня взяли шесть процентов. При этом все, что для меня сделало агентство, это показало два-три варианта квартир. Неужели только за это я отдала шесть процентов комиссионных. За какие такие добрые дела, спрашивается? Другие знакомые тож покупали жилье, они заплатили три процента. Говорят надо было с директором насчет скидки разговаривать, сбивать цену. Это правда? И на какую скидку можно рассчитывать от агентства?
Ответ:
Е. Сосницкий: Сложно сказать, за какие именно добрые дела Вы заплатили 6%. Вероятно, агентство не просто показало Вам 2-3 варианта, но еще и оформило предварительный договор, собрало документы, провело правовую экспертизу, оформило сделку, сдало документы на регистрацию, а потом получило их и выдало Вам. Возможно, Вам дали какие-то гарантии. Если все это было сделано, то Вы заплатили 6% совершенно не зря. Если этого не было сделано, то реально можно было торговаться.
Сегодня можно рассчитывать на любую скидку от агентства недвижимости в зависимости от того, что оно делает для Вас, какого качества услугу предоставляет, что входит в эту услугу. Но, торгуясь о скидке, помните одну простую вещь: себестоимость действительно качественной услуги достаточно высока. Поэтому если Вы платите 2 или 3%, значит, Вы чего-то недополучили, надо разобраться за счет чего Вы получили скидку. Комплексная, надежная и гарантированная услуга, подтвержденная соответствующими документами, не может стоить дешево.
Есть еще один нюанс: возможно, Ваши знакомые покупали квартиру, где часть комиссионных оплачивал продавец, чтобы снизить проценты для покупателя. Это сейчас становится распространенной практикой.

Александр
Вопрос:
Вообще, первичный рынок жив или мертв? Что-нибудь новое строится? Что-нибудь продается? Спасибо.
Ответ:
Е. Сосницкий: Первичный рынок жив. Новые объекты строятся, но, к сожалению, их очень мало. При этом они продаются при наличии нескольких условий. А именно: адекватная цена, хорошая репутация застройщика, если строительство реально ведется, и строится объект по 214 закону.

Анна Петровна
Вопрос:
Я вот о чем хочу сказать. Что это такое. Смотрю объявления по продаже квартиры, заявлена одна цена, а начинаю звонить, говорят, ой, вы знаете, эту квартиру уже продали, но у нас есть другой вариант. Другой вариант меня не устраивает. Звоню дальше и куда не обратишься, везде заинтересовавший меня вариант уже продали. А тут недавно узнала, что это специально делают, чтобы привлечь клиента, заявляют цену гораздо ниже, чем есть на самом деле. А реальная стоимость квартир на 200-300 тысяч больше. Это что еще за обман такой и почему никто не контролирует действия риелторов?
Ответ:

Е. Сосницкий: Действительно, некоторые риелторы используют такие приемы. Это так называемая «утка», на которую клюет покупатель. Возможно, вы попали именно на такого риелтора. Но надо еще понимать, что если сегодня выставляется ликвидная квартира по цене на 3-5% ниже рыночной, то она продается в течение 2-3 дней. Таких квартир немного, но если они есть у агентства, то, естественно, что в рекламе он будет пользоваться этим конкурентным преимуществом – показывать самый привлекательный товар.


Галина Николаевна
Вопрос:
Вопрос к строителям: рассматриваете ли вы возможность строительства жилья с уже сделанным ремонтом "под ключ"? А то получается, что покупаешь новостройку, ждешь 2 года пока ее построят, да потом еще полгода делаешь ремонт. И вообще - существует ли спрос на такое готовое жилье?
Ответ:

Е. Сосницкий: Думаю, здесь вопрос не в застройщиках, а в покупателях. Человек должен осознавать, что он выбирает. Если вам не нравится качество квартиры – не покупайте ее. Если застройщик сдает такую квартиру – не принимайте.


Марина Булдырина
Вопрос:
Добрый день. Хотелось бы услышать точку зрения уважаемых экспертов на то, будут ли новостройки расти в цене или еще больше дешеветь в ближайшие 2-3 года. В прессе на этот счет мнения совершенно противоречивые.
Ответ:

А. Станиславов: Я ни разу не слышал, чтобы новостройки подешевели. Потому что нового ничего не строится. Некоторые, действительно, прошли через снижение цен, но это было связано с проблемой застройщиков – кредиты и прочее. Потом упали в цене стройматериалы. Сейчас говорить о том, что что-то будет дешеветь и дальше, не стоит. Дно достигнуто, но не пройдено. Катастрофически снизилось строительство. Предложение 2010 года будет в большей степени соответствовать потребительским способностям.

Е. Сосницкий: Я согласен с этим утвержденим. Люди ждут, когда будет достигнут ценовой минимум. Когда все начнут покупать – ситуация изменится. Потребность в жилье вырастет. Количество проектов на 2010–11 год снизилось. Те, кто в эти годы войдут на рынок с готовыми предложениями, столкнутся с небывалым спросом. И цены вырастут.


Константин Федорович
Вопрос:
Доброго дня. Сейчас много рекламы по котеджам. Возводят их быстро, из каких-то там супер-пупер материалов. Продают по низким ценам, если сравнивать с теми же кирпичными домами. Но насколько они надежны. С виду такие хлипенькие.
Ответ:

А. Станиславов: Сейчас действительно есть немало технологий быстрого строительства коттеджей, но это вовсе не означает, что такие дома «хлипенькие» и прочее. Другое дело, что под этой маркой могут работать недобросовестные застройщики. Поэтому всегда советую проверять, сертифицирована ли выбранная технология в России. Сейчас за этим строго следят.

Е. Сосницкий: Добавлю вот что, из собственных, так сказать наблюдей:  99% ростовчан не рассматривают коттедж как серьезное жилище, если он построен не из кирпича. Это менталитет, и никуда от него не денешься. Мне даже приходилось сталкиваться с таким случаем, когда такой новый коттедж продавцу пришлось просто обложить кирпичом, чтобы продать. Сами можете представить, что за устойчивость была у такого дома, и какой  это принесло эффект, но факт есть факт.


Маргарита Анатольевна
Вопрос:
В каких районах города сейчас наиболее дешевое жилье?
Ответ:

Е. Сосницкий: Прежде всего квартиры надо делить по типам. Дешевые – это гостинки гостинки и хрущевки, старый фонд, недорогое жилье, которое пользуется спросом всегда. Если говорить о новостройках в разных районах, то самые дешевые на Темернике и поселке Чкаловский. Но, опять-таки, это жилье определенной категории. Западный – дорогой район.


Вероника
Вопрос:
Подскажите, пожалуйста, если квартира муниципальная, а я хочу ее продать, мне нужно сначала самой ее приватизировать, а потом уже обращаться в агентство недвижимости или можно сразу в агентство, а там уже и с приватизацией, и с прочими документами помогут?
Ответ:

Е. Сосницкий: Можно сразу. Приходите, поможем. Вам это выйдет не дороже. Только надо поторопиться, потому что бесплатная приватизация у нас скоро заканчивается.


Инна Вячеславовна
Вопрос:
Здравствуйте. Уж не знаю к кому можно задать этот вопрос. Недавно мой сын женился, жена беременна. Живут с нами. Естественно, захотели приобрести свое жилье. Много слышали об ипотеке для молодых семей. Якобы дают кредит под 3,5 процента. так ли это?
Ответ:

И. Гареева: Таких процентов по ипотеке, которые вы называете, не существует. Действительно, есть льготные категории граждан, которые имеют право на получение субсидии от государства на погашение части процентов по займу. Если семья вашего сына соответствует критериям этой льготной категории, можете попытаться получить такую субсидию. Тогда, действительно, процент по кредиту будет существенно ниже. Не такой низкий, как вы назвали, но ниже среднего.


Олеся Владимировна
Вопрос:
Здравствуйте. Вопрос к Ирине Гареевой. Пять лет назад брала в Вашем банке кредит на необходимые нужды - 300 0000р. - сроком на пять лет. Кредит погасила досрочно. Хочу снова взять кредит на расширение квартиры. Скажите, пожалуйста, в нынешней ситуации насколько это реально? Какие кредитные программы есть в банке? Работает ли ипотека? И может ли в ней участвовать человек, который не замужем? Или ипотека только для супружеских пар и молодых семей?
Ответ:

И. Гареева: Дискриминации по семейному положению в нашем банке нет, конечно. Если у вас есть семья или маленький ребенок, вы можете воспользоваться специальной кредитной программой «Молодая семья». Она несколько отличается от стандартных программ, по ней можно получить отсрочку, например, если родился ребенок. Положительная кредитная история – это дополнительный бонус.  В целом же все кредитные программы ориентированы на клиентов с разными источниками доходов, а не с разным семейным положением.


Скептик
Вопрос:
Мои знакомые хотят купить однокомнатную квартиру подешевле, но в готовом доме, у них есть некоторая сумма. При этом риэлторы, к которым они стали обращаться, задают вопрос: какой суммой вы располагаете? Мои знакомые боятся прогадать. Подскажите, есть ли смысл сразу называть имеющуюся сумму или стоит предварительно попросить назвать имеющиеся варианты?
Ответ:

Е. Сосницкий: Этот вопрос стандартный для работы риелтора, чтобы знать, сколько человек готов потратить на покупку.


мигрант
Вопрос:
Перебираюсь в город Ростов-на-Дону на постоянное место жительство. Подскажите, где лучше приобрести квартиру? Какой район считается наиболее комфортным для житья: чтобы вся инфраструктура и пробки не критичные (работа в центре у меня).
Ответ:

Е. Сосницкий: Все завист от ваших от доходов. Могу порекомендовать «Три сквера» и «Тихий центр», с ценой за один квадратный метр от 45 тысяч рублей. Это чтобы без пробок, потому  что во всех остальных случаях от пробок в Ростове не спастись.


Наталья Евгеньевна
Вопрос:
Насколько, по Вашему опыту, защищен с точки зрения закона покупатель жилья в малоэтажном доме на несколько квартир, строящемся на земельном участке, предназначенном под индивидуальное жилищное строительство. Какие проблемы могут из-за этого возникнуть впоследствии?
Ответ:

А. Станиславов: Это типичная уловка многих начинающих застройщиков, которые грамотно лавируют между градостроительными нормами, нормами экспертизы и Земельным кодексом.  Они часто пользуются тем, что по закону здания и сооружения площадью до 1500 метров не надо подвергать экспертизе. Дома, о которых вы говорите, это  подобие таунхаусов, они хорошие, качественные, но много проблем  с изменением разрешенного вида использования земельного участка, оформлением договоров с подающими организацями – энергетики, водоканал и так далее . Все это приходится делать  с помощью суда. Как сейчас суды на них реагируют – не знаю. Советую проконсультироваться со специалистом.

Е. Сосницкий: Есть практика, что суды не рассматривают эти вопросы. Вместо квартиры вы получаете долю,.с юридической точки зрения, это проблемы. Многие дома в Ростове сейчас не продаются как раз из-за таких проблем.


Ирина Бойко
Вопрос:
Здравствуйте. В октябре 2008 года я и моя сестра приобрели новостройки через агентство "Камелот" в коттедже по пер. Беломорский. Сумму за новостройку мы выплатили 100 % сразу при оформлении договора. Договор представляет собой соглашение о долевом строительстве. По договору дом должен был быть сдан в марте 2009 года. На конец сентября 2009 года строительство дома не завершено, а застройщик только дает пустые обещания. Что мы можем сделать в этом случае, так как это единственное , что у нас есть. С уважением, Ирина.
Ответ:
Е. Сосницкий: Нужно смотреть Ваш договор с застройщиком, а именно: что это за договор, зарегистрирован ли он, какова ответственность застройщика и так далее, а потом уже давать совет, как Вам действовать. Обращайтесь, можем проконсультировать.
 
Иван Иваныч
Вопрос:
У меня вопрос по коттеджным поселкам. которые так активно сейчас продают и рекламируют на каждом углу. Купив коттедж, например. в том же Беловодье, можно ли расчитывать на то, что тебя из него не попросят, так как земля не твоя? Как не попасть в просак с этой землей? Кто у нас является специалистом по сделкам с земельными участками?
Ответ:

Е. Сосницкий: Чтобы не попасть впросак, оформляя документы, необходимо убедиться, что предметом договора купли-продажи или инвестирования был не только дом, но и земельный участок, на котором этот дом расположен. В противном случае, может оказаться, что вы купили только дом без земельного участка. Чтобы решить потом эту проблему, надо смотреть конкретные документы. К слову, мы уже сталкивались с подобными случаями. Можете обратиться к нам, мы проконсультируем.


Торопова Елена
Вопрос:
Добрый день! Господа, скоро вступает в силу мой материнский капитал. Проконсультируйте, пожалуйста, могу ли я подобрать какое-то жилье и купить квартиру, испорльзуя этот капитал и еще тыщ 300-500 взять ипотеку? Или это слишком сложная схема?
Ответ:

И. Гареева: на текущий момент использования материанского капитала возможно только для погашения текущего кредита. В качестве первоначального взноса использовать материнский капитал пока нельзя.


Наталья Владимировна
Вопрос:
Получаю,сводки ежемесячные, вашей фирмы хотела бы сдать нежилую недвижимость в аренду-казалось бы сделай анализ на основе ваших данных и решай , но к сожалению у сотрудников фирмы к арендодателю нет обоюдного интереса.Что так все значит хорошо у риэлтеров? если сделаешь предложение а обратного отзвона нет? С уважением к вам и нелегкому труду сегодняшнего риэлтера.
Ответ:
Е. Сосницкий: арендодатели часто выставляют цены, которые не интересны клиенту. Я проанализировал ваш вопрос заранее и выяснил, что цена, вами предложенная, это, как минимум, цена завтрашнего дня. Не все риелторы себя чувствуют плохо, у нас все достаточно хорошо, сделки идут.

На сайте 161.ru завершилась онлайн-конференция ведущих специалистов по вопросам недвижимости в Ростове «Перспективы первичного рынка недвижимости».

Впервые сайт 161.ru провел расширенную онлайн-конференцию, в которой принял участие не один, а сразу несколько экспертов. С развитием финансового кризиса рынок недвижимости оказался в числе наиболее уязвимых секторов экономики. Эксперты с большой осторожностью берутся давать прогнозы, а рядовые потребители все чаще задаются вопросами: что происходит с рынком новостроек Ростова? В каком направлении он намерен развиваться? Существуют ли сейчас кредитные программы для приобретения новостроек? Как получить такой кредит и как защититься от недобросовестного застройщика?

8 октября на эти и другие вопросы отвечали:

                                                                                                                                                                                                                                                                                                                  

Евгений Сосницкий, генеральный директор ООО КУН «Титул»:

Образование: высшее, исторический факультет РГУ

В риелторский бизнес пришел в 1994 году. Работал агентом, менеджером, руководителем отдела недвижимости в компании по управлению недвижимостью СБ РФ. В 1998 году – вместе с командой единомышленников создал собственный бизнес – оценочную компанию «Мемфис», а в 2000 году – компанию по управлению недвижимостью «Титул». Цель создания компании «Титул» – предложить людям качественно новую и самую надежную услугу на рынке недвижимости и превратить процесс купли-продажи недвижимости для клиента в удовольствие.

                                                                                                                                                                                                                                                                                                                  

Дмитрий Олейников, директор ООО «Центр-98»:

Образование: высшее, ДГТУ, факультет автоматизации и информатики, квалификация «Инженер». В 2002 году получил второе высшее в РГУ по специальности «Экономическая теория».

Трудовую деятельность начал еще во время учебы в университете. В период с 1999 по 2006 год он работал в различных коммерческих организациях, в МУ «Департамент строительства и перспективного развития города», а также в администрации г. Ростова-на-Дону на должности ведущего специалиста приемной заместителя главы администрации города.

В феврале 2006 года Д. А. Олейников перешел работать в группу компаний «Сигма» на должность директора ООО «Центр-98».

                                                                                                                                                                                                                                                                                                                   

Антон Станиславов, генеральный директор ООО «РостовДонДевелопмент»:

Образование: высшее, в 1988 году закончил физико-математический факультет РГУ по специальности «прикладная математика». В 2005 году закончил программу MBA с получением квалификации «Мастер делового администрирования».

С 1988 по 1990 гг. занимал должность ассистента кафедры «Высшая математика» в РГАСМ. С 1993 года занимался трудовой деятельностью в сфере строительства. В настоящее время занимает должность генерального директора ООО «РостовДонДевелопмент», входящего в группу компаний «РД».

                                                                                                                                                                                                                                                                                                                   

                                                                                                                                                                                                                                                                                                                   

Ирина Гареева, Директор Управления кредитования частных клиентов Юго-Западного банка Сбербанка России:

Образование: высшее, в 1996 году закончила экономический факультет РГУ. Специальность – экономист-математик.

В системе Сбербанка России Ирина Валерьевна работает с октября 1996 года.

В марте 2007 года заняла должность директора Управления кредитования частных клиентов Юго-Западного банка Сбербанка России.

А. Станиславов: Снижение доллара на стоимости объектов не скажется. Продавец привязывался к той или иной валюте, чтобы обезопасить свои риски. В целом же в самом объекте валютная составляющая небольшая. Незначительные колебания на них никак не отразится. Тем более что Ростов уже давно рублевый регион. После 2004 года никто не привязывается к курсу доллара или евро.

Д. Олейников: В начале кризиса люди закупали валюту перед кризисом, чтобы сберечь накопления. Если сейчас они понесут их на рынок, цены на жилье могут только подняться, потому что вырастет спрос на жилье. 

Е.Сосницкий:  До вступления в силу 214-го закона у застройщиков существовало очень много схем продажи строящихся квартир. Есть вексельная схема – по ней вы можете ничего не получить, есть такой же не безупречный договор займа.  Самые минимальные риски – это покупка квартиры у застройщика по тем правилам, что теперь установил 214 закон. Когда к нам приходили клиенты, мы им это все объясняли, обо всех этих рисках подробно рассказывали. И оставляли человеку право сделать свой выбор. К сожалению, до сих определяющим фактором в деле выбора жилья для нашего человека остается цена. Он видит: вот строится дом по всем требованиям 214-го закона, квадратный метр в нем стоит 25-30 000, он и не может стоить меньше, если застройщик все делает чисто. А рядом дом – по 18 000 рублей за метр квадратный, и вексельная схема продажи. Человек приходит к нам, выслушивает лекцию о возможных рисках и... покупает по 18 000. Вот и все. А потом приходят к нам с жалобами: как же так, мы ведь вас спрашивали! Теперь все изменилось. После вступления в силу 214 закона по вексельной схеме никто не работает. Люди научились уже на своих ошибках.

А. Станиславов: Употребление слова «элитное»  бессмысленно без понимания того, что вы под этим словом подразумеваете. Если попытаться соответствовать специальным классификаторам, которым пользуются оценщики, то домов, которые бы отвечали всем пунктам понятия «элитный» в таких классифкаторах, в Ростове нет. Одни дома могут набрать 20 пунктов, другие 40. В Ростове «Усадьба» «Дом на Никольской», «Ростов-сити» и «Тихий сквер» – находятся ближе всего к этим понятиям.

Е. Сосницкий: На эту проблему надо взглянуть с другой стороны. Каждый человек должен осознавать, что он выбирает. Если вам не нравится качество квартиры – не покупайте ее. Если застройщик сдает такую квартиру – не принимайте.

И. Гареева: Да, возможно. Есть различные варианты. Срок кредитования мы не ограничивали, даже в условиях кризиса, и сегодня у нас есть программы ипотечного кредитования, рассчитанные на 30 лет. Конечно, мы очень много внимания уделяем изучению документов застройщика. Получить кредит на покупку новостройки можно лишь в том случае, если застройщик работает в строгом соостветствии с 214 законом.

Е. Сосницкий: Действительно, некоторые риелторы используют такие приемы. Это так называемая «утка», на которую клюет покупатель. Возможно, вы попали именно на такого риелтора. Но надо еще понимать, что если сегодня выставляется ликвидная квартира по цене на 3-5% ниже рыночной, то она продается в течение 2-3 дней. Таких квартир немного, но если они есть у агентства, то, естественно, что в рекламе он будет пользоваться этим конкурентным преимуществом – показывать самый привлекательный товар.

Е. Сосницкий: Думаю, здесь вопрос не в застройщиках, а в покупателях. Человек должен осознавать, что он выбирает. Если вам не нравится качество квартиры – не покупайте ее. Если застройщик сдает такую квартиру – не принимайте.

А. Станиславов: Я ни разу не слышал, чтобы новостройки подешевели. Потому что нового ничего не строится. Некоторые, действительно, прошли через снижение цен, но это было связано с проблемой застройщиков – кредиты и прочее. Потом упали в цене стройматериалы. Сейчас говорить о том, что что-то будет дешеветь и дальше, не стоит. Дно достигнуто, но не пройдено. Катастрофически снизилось строительство. Предложение 2010 года будет в большей степени соответствовать потребительским способностям.

Е. Сосницкий: Я согласен с этим утвержденим. Люди ждут, когда будет достигнут ценовой минимум. Когда все начнут покупать – ситуация изменится. Потребность в жилье вырастет. Количество проектов на 2010–11 год снизилось. Те, кто в эти годы войдут на рынок с готовыми предложениями, столкнутся с небывалым спросом. И цены вырастут.

А. Станиславов: Сейчас действительно есть немало технологий быстрого строительства коттеджей, но это вовсе не означает, что такие дома «хлипенькие» и прочее. Другое дело, что под этой маркой могут работать недобросовестные застройщики. Поэтому всегда советую проверять, сертифицирована ли выбранная технология в России. Сейчас за этим строго следят.

Е. Сосницкий: Добавлю вот что, из собственных, так сказать наблюдей:  99% ростовчан не рассматривают коттедж как серьезное жилище, если он построен не из кирпича. Это менталитет, и никуда от него не денешься. Мне даже приходилось сталкиваться с таким случаем, когда такой новый коттедж продавцу пришлось просто обложить кирпичом, чтобы продать. Сами можете представить, что за устойчивость была у такого дома, и какой  это принесло эффект, но факт есть факт.

Е. Сосницкий: Прежде всего квартиры надо делить по типам. Дешевые – это гостинки гостинки и хрущевки, старый фонд, недорогое жилье, которое пользуется спросом всегда. Если говорить о новостройках в разных районах, то самые дешевые на Темернике и поселке Чкаловский. Но, опять-таки, это жилье определенной категории. Западный – дорогой район.

Е. Сосницкий: Можно сразу. Приходите, поможем. Вам это выйдет не дороже. Только надо поторопиться, потому что бесплатная приватизация у нас скоро заканчивается.

И. Гареева: Таких процентов по ипотеке, которые вы называете, не существует. Действительно, есть льготные категории граждан, которые имеют право на получение субсидии от государства на погашение части процентов по займу. Если семья вашего сына соответствует критериям этой льготной категории, можете попытаться получить такую субсидию. Тогда, действительно, процент по кредиту будет существенно ниже. Не такой низкий, как вы назвали, но ниже среднего.

И. Гареева: Дискриминации по семейному положению в нашем банке нет, конечно. Если у вас есть семья или маленький ребенок, вы можете воспользоваться специальной кредитной программой «Молодая семья». Она несколько отличается от стандартных программ, по ней можно получить отсрочку, например, если родился ребенок. Положительная кредитная история – это дополнительный бонус.  В целом же все кредитные программы ориентированы на клиентов с разными источниками доходов, а не с разным семейным положением.

Е. Сосницкий: Этот вопрос стандартный для работы риелтора, чтобы знать, сколько человек готов потратить на покупку.

Е. Сосницкий: Все завист от ваших от доходов. Могу порекомендовать «Три сквера» и «Тихий центр», с ценой за один квадратный метр от 45 тысяч рублей. Это чтобы без пробок, потому  что во всех остальных случаях от пробок в Ростове не спастись.

А. Станиславов: Это типичная уловка многих начинающих застройщиков, которые грамотно лавируют между градостроительными нормами, нормами экспертизы и Земельным кодексом.  Они часто пользуются тем, что по закону здания и сооружения площадью до 1500 метров не надо подвергать экспертизе. Дома, о которых вы говорите, это  подобие таунхаусов, они хорошие, качественные, но много проблем  с изменением разрешенного вида использования земельного участка, оформлением договоров с подающими организацями – энергетики, водоканал и так далее . Все это приходится делать  с помощью суда. Как сейчас суды на них реагируют – не знаю. Советую проконсультироваться со специалистом.

Е. Сосницкий: Есть практика, что суды не рассматривают эти вопросы. Вместо квартиры вы получаете долю,.с юридической точки зрения, это проблемы. Многие дома в Ростове сейчас не продаются как раз из-за таких проблем.

Е. Сосницкий: Чтобы не попасть впросак, оформляя документы, необходимо убедиться, что предметом договора купли-продажи или инвестирования был не только дом, но и земельный участок, на котором этот дом расположен. В противном случае, может оказаться, что вы купили только дом без земельного участка. Чтобы решить потом эту проблему, надо смотреть конкретные документы. К слову, мы уже сталкивались с подобными случаями. Можете обратиться к нам, мы проконсультируем.

И. Гареева: на текущий момент использования материанского капитала возможно только для погашения текущего кредита. В качестве первоначального взноса использовать материнский капитал пока нельзя.

Печать страницы