Посмотрите наши объекты без комиссии →
Задайте свой вопрос

О переходах права собственности и банкротстве физических лиц


Сейчас для того, чтобы проверить практически любого человека на «благонадёжность», существует просто огромное количество открытых источников. Базы данных районных, городских, областных судов, Арбитражного суда, а также Федеральной службы судебных приставов совершенно открыты. Достаточно набрать их адрес в интернете и ввести в строке «поиск» данные нужного тебе человека – и, пожалуйста, можно проверить, насколько он чист перед законом.

Достаточно ли этого, если решается вопрос о приобретении недвижимости? Наш ответ будет таким: не всегда.

К примеру, если речь идёт о первом собственнике, то такой проверки хватит, но в наше время рынок недвижимости, придя в себя после 2015 года, снова обретает прежнюю активность, и квартиры с домами всё чаще меняют хозяев. А потому очень важно проследить всю цепочку собственников, от первого – до нынешнего. И вот тут уже не обойтись без профессионалов. Ведь далеко не каждый покупатель станет заказывать выписки из Росреестра о переходах права, а если речь идёт о недвижимости, приобретённой в собственность до 2000 года, то придётся ещё  и в БТИ сходить. Нет, рядовому человеку это не нужно, и не интересно. Даже самый осторожный покупатель сможет проверить лишь нынешнего собственника, и, может быть, ещё предыдущего – для этого стоит только документы на квартиру или дом изучить. Для более детальных проверок у него просто нет средств. Именно поэтому стоит обратиться за правовой экспертизой в нашу компанию.

Для того, чтобы осознать, почему так важно узнать обо всех переходах права на квартиру, дом или даже не обременённый никакими строениями земельный участок, стоит привести вот такую реальную историю.

В ходе предварительного договора выяснилось, что собственник квартиры проживает за границей, и потому сделал доверенность на своего представителя. Это никого бы не насторожило, такое бывает, пускай и не слишком часто. Тем более что передача денег была сразу оговорена безналичным путём – зачислением их на счёт собственника в банке. Казалось бы, никаких подводных камней нет. Но выяснилось, что дела собственника в Ростове ведёт третье лицо – человек, который старается как можно скорее собрать справки для продажи квартиры, суетится и старается, как говорится «быть святее самого папы римского». Проверка нынешнего и предыдущего собственников ничего не дала – как говорится, эти люди были полностью чисты перед законом. Были несколько скользких моментов. Например то, что в договоре купли-продажи  отсутствовала собственноручная надпись продавца о получении денег, но ведь могла быть отдельная расписка. Кроме того, настораживала быстрая продажа квартиры - почти сразу после покупки, однако это оправдывалось тем, что хозяева уехали за границу – бывает и такое, что недвижимость становится не нужна ещё до того, как права на неё оформлены. Тем более что предыдущий собственник владел квартирой с 2015 года.

И всё же этих сомнений оказалось достаточно, чтобы начать более детальную и серьёзную проверку этой квартиры, копнуть поглубже и заглянуть подальше в историю объекта. В ходе неё выяснилось, что первый собственник продал квартиру собственной матери – это выяснили, получив выписку из Росреестра о переходах права, кроме того, сотрудник компании прошёлся по соседям и уточнил, что люди, которые значатся в ней первым и вторым собственниками не однофамильцы и даже не дальние родственники. Это были мать и сын. После этого сына – первого собственника квартиры – также проверили по всем инстанциям, и очень быстро получили результат. Через несколько месяцев после продажи квартиры собственной матери, этот человек становится одним из первых участников дела о банкротстве физических лиц.

Тут стоит сделать небольшую ремарку. Несмотря на то, что закон о банкротстве физических лиц вступил в законную силу с 01 января 2016 года, что он собой представляет понимают далеко не все. Если говорить человеческим языком, то  должник, накопивший просрочек по кредитам, займам и другим обязательствам более чем за полмиллиона рублей обязан – именно обязан! – признать себя банкротом. А это влечёт за собой определенные мало приятные последствия: все сделки, заключённые банкротом, максимум за три года, предшествующие вынесению решения суда о банкротстве физического лица, могут быть расторгнуты, так как были заключены не в интересах кредиторов, а имущество – любое, в том числе, конечно же, и недвижимость – включено в конкурсную массу, а ничего не ведающий о событиях трехлетней давности покупатель отправляется в список кредиторов. Если сказать ещё проще, то можно лишиться законно купленной квартиры – без особых шансов на оспаривание в суде – и не получить заплаченных за неё денег, оставшись с туманной перспективой хоть какой-то компенсации, но в свою очередь, после тех, кто уже предъявил к банкроту свои требования.

Именно в таком деле оказался участником первый собственник квартиры, причём сама недвижимость также была указана в решении суда. Почему за несколько лет её не изъяли у матери собственника, расторгнув явно мнимую сделку, остаётся вопросом, однако подвергать своего клиента столь явному риску компания не могла. А потому пришлось расторгнуть предварительный договор купли-продажи и отказаться от работы с этим объектом недвижимости.

Вывод прост и очевиден: то, что мы не знаем об опасности, абсолютно не значит, что ее нет.




Печать страницы