8 октября прошла on-line конференция на тему: «Перспективы развития первичного рынка Ростова-на-Дону».

 В ходе конференции эксперты ответили на вопросы читателей сайта 161.ru, а так же обсудили: В каком направлении будет развиваться рынок недвижимости в ближайшее время и, в частности, сегмент новостроек? Существует ли сегодня кредитование для приобретения новостроек? Какие новые схемы разрабатываются? Как можно получить кредит на приобретение новостройки? Как защититься от недобросовестных застройщиков? 

В качестве экспертов в конференции приняли участие: 

• Сосницкий Евгений Геннадиевич – генеральный директор ООО КУН «Титул»

• Олейников Дмитрий Александрович – генеральный директор ООО «Центр 98»

• Гареева Ирина Валерьевна — директор Управления кредитования частных клиентов Юго-Западного банка Сбербанка России

• Станиславов Антон Иванович – генеральный директор ООО «РостовДонДевелопмент»

На сайте 161.ru завершилась онлайн-конференция ведущих специалистов по вопросам недвижимости в Ростове «Перспективы первичного рынка недвижимости».

Впервые сайт 161.ru провел расширенную онлайн-конференцию, в которой принял участие не один, а сразу несколько экспертов. С развитием финансового кризиса рынок недвижимости оказался в числе наиболее уязвимых секторов экономики. Эксперты с большой осторожностью берутся давать прогнозы, а рядовые потребители все чаще задаются вопросами: что происходит с рынком новостроек Ростова? В каком направлении он намерен развиваться? Существуют ли сейчас кредитные программы для приобретения новостроек? Как получить такой кредит и как защититься от недобросовестного застройщика?

8 октября на эти и другие вопросы отвечали:

Евгений Сосницкий, генеральный директор ООО КУН «Титул»:

Образование: высшее, исторический факультет РГУ

В риелторский бизнес пришел в 1994 году. Работал агентом, менеджером, руководителем отдела недвижимости в компании по управлению недвижимостью СБ РФ. В 1998 году – вместе с командой единомышленников создал собственный бизнес – оценочную компанию «Мемфис», а в 2000 году – компанию по управлению недвижимостью «Титул». Цель создания компании «Титул» – предложить людям качественно новую и самую надежную услугу на рынке недвижимости и превратить процесс купли-продажи недвижимости для клиента в удовольствие.

Дмитрий Олейников, директор ООО «Центр-98»:

Образование: высшее, ДГТУ, факультет автоматизации и информатики, квалификация «Инженер». В 2002 году получил второе высшее в РГУ по специальности «Экономическая теория».

Трудовую деятельность начал еще во время учебы в университете. В период с 1999 по 2006 год он работал в различных коммерческих организациях, в МУ «Департамент строительства и перспективного развития города», а также в администрации г. Ростова-на-Дону на должности ведущего специалиста приемной заместителя главы администрации города.

В феврале 2006 года Д. А. Олейников перешел работать в группу компаний «Сигма» на должность директора ООО «Центр-98».

Антон Станиславов, генеральный директор ООО «РостовДонДевелопмент»:

Образование: высшее, в 1988 году закончил физико-математический факультет РГУ по специальности «прикладная математика». В 2005 году закончил программу MBA с получением квалификации «Мастер делового администрирования».

С 1988 по 1990 гг. занимал должность ассистента кафедры «Высшая математика» в РГАСМ. С 1993 года занимался трудовой деятельностью в сфере строительства. В настоящее время занимает должность генерального директора ООО «РостовДонДевелопмент», входящего в группу компаний «РД».

Ирина Гареева, Директор Управления кредитования частных клиентов Юго-Западного банка Сбербанка России:

Образование: высшее, в 1996 году закончила экономический факультет РГУ. Специальность – экономист-математик.

В системе Сбербанка России Ирина Валерьевна работает с октября 1996 года.

В марте 2007 года заняла должность директора Управления кредитования частных клиентов Юго-Западного банка Сбербанка России.

А. Станиславов: Снижение доллара на стоимости объектов не скажется. Продавец привязывался к той или иной валюте, чтобы обезопасить свои риски. В целом же в самом объекте валютная составляющая небольшая. Незначительные колебания на них никак не отразится. Тем более что Ростов уже давно рублевый регион. После 2004 года никто не привязывается к курсу доллара или евро.

Д. Олейников: В начале кризиса люди закупали валюту перед кризисом, чтобы сберечь накопления. Если сейчас они понесут их на рынок, цены на жилье могут только подняться, потому что вырастет спрос на жилье. 

Е.Сосницкий:  До вступления в силу 214-го закона у застройщиков существовало очень много схем продажи строящихся квартир. Есть вексельная схема – по ней вы можете ничего не получить, есть такой же не безупречный договор займа.  Самые минимальные риски – это покупка квартиры у застройщика по тем правилам, что теперь установил 214 закон. Когда к нам приходили клиенты, мы им это все объясняли, обо всех этих рисках подробно рассказывали. И оставляли человеку право сделать свой выбор. К сожалению, до сих определяющим фактором в деле выбора жилья для нашего человека остается цена. Он видит: вот строится дом по всем требованиям 214-го закона, квадратный метр в нем стоит 25-30 000, он и не может стоить меньше, если застройщик все делает чисто. А рядом дом – по 18 000 рублей за метр квадратный, и вексельная схема продажи. Человек приходит к нам, выслушивает лекцию о возможных рисках и... покупает по 18 000. Вот и все. А потом приходят к нам с жалобами: как же так, мы ведь вас спрашивали! Теперь все изменилось. После вступления в силу 214 закона по вексельной схеме никто не работает. Люди научились уже на своих ошибках.

А. Станиславов: Употребление слова «элитное»  бессмысленно без понимания того, что вы под этим словом подразумеваете. Если попытаться соответствовать специальным классификаторам, которым пользуются оценщики, то домов, которые бы отвечали всем пунктам понятия «элитный» в таких классифкаторах, в Ростове нет. Одни дома могут набрать 20 пунктов, другие 40. В Ростове «Усадьба» «Дом на Никольской», «Ростов-сити» и «Тихий сквер» – находятся ближе всего к этим понятиям.

Е. Сосницкий: На эту проблему надо взглянуть с другой стороны. Каждый человек должен осознавать, что он выбирает. Если вам не нравится качество квартиры – не покупайте ее. Если застройщик сдает такую квартиру – не принимайте.

И. Гареева: Да, возможно. Есть различные варианты. Срок кредитования мы не ограничивали, даже в условиях кризиса, и сегодня у нас есть программы ипотечного кредитования, рассчитанные на 30 лет. Конечно, мы очень много внимания уделяем изучению документов застройщика. Получить кредит на покупку новостройки можно лишь в том случае, если застройщик работает в строгом соостветствии с 214 законом.

Е. Сосницкий: Действительно, некоторые риелторы используют такие приемы. Это так называемая «утка», на которую клюет покупатель. Возможно, вы попали именно на такого риелтора. Но надо еще понимать, что если сегодня выставляется ликвидная квартира по цене на 3-5% ниже рыночной, то она продается в течение 2-3 дней. Таких квартир немного, но если они есть у агентства, то, естественно, что в рекламе он будет пользоваться этим конкурентным преимуществом – показывать самый привлекательный товар.

Е. Сосницкий: Думаю, здесь вопрос не в застройщиках, а в покупателях. Человек должен осознавать, что он выбирает. Если вам не нравится качество квартиры – не покупайте ее. Если застройщик сдает такую квартиру – не принимайте.

А. Станиславов: Я ни разу не слышал, чтобы новостройки подешевели. Потому что нового ничего не строится. Некоторые, действительно, прошли через снижение цен, но это было связано с проблемой застройщиков – кредиты и прочее. Потом упали в цене стройматериалы. Сейчас говорить о том, что что-то будет дешеветь и дальше, не стоит. Дно достигнуто, но не пройдено. Катастрофически снизилось строительство. Предложение 2010 года будет в большей степени соответствовать потребительским способностям.

Е. Сосницкий: Я согласен с этим утвержденим. Люди ждут, когда будет достигнут ценовой минимум. Когда все начнут покупать – ситуация изменится. Потребность в жилье вырастет. Количество проектов на 2010–11 год снизилось. Те, кто в эти годы войдут на рынок с готовыми предложениями, столкнутся с небывалым спросом. И цены вырастут.

А. Станиславов: Сейчас действительно есть немало технологий быстрого строительства коттеджей, но это вовсе не означает, что такие дома «хлипенькие» и прочее. Другое дело, что под этой маркой могут работать недобросовестные застройщики. Поэтому всегда советую проверять, сертифицирована ли выбранная технология в России. Сейчас за этим строго следят.

Е. Сосницкий: Добавлю вот что, из собственных, так сказать наблюдей:  99% ростовчан не рассматривают коттедж как серьезное жилище, если он построен не из кирпича. Это менталитет, и никуда от него не денешься. Мне даже приходилось сталкиваться с таким случаем, когда такой новый коттедж продавцу пришлось просто обложить кирпичом, чтобы продать. Сами можете представить, что за устойчивость была у такого дома, и какой  это принесло эффект, но факт есть факт.

Е. Сосницкий: Прежде всего квартиры надо делить по типам. Дешевые – это гостинки гостинки и хрущевки, старый фонд, недорогое жилье, которое пользуется спросом всегда. Если говорить о новостройках в разных районах, то самые дешевые на Темернике и поселке Чкаловский. Но, опять-таки, это жилье определенной категории. Западный – дорогой район.

Е. Сосницкий: Можно сразу. Приходите, поможем. Вам это выйдет не дороже. Только надо поторопиться, потому что бесплатная приватизация у нас скоро заканчивается.

И. Гареева: Таких процентов по ипотеке, которые вы называете, не существует. Действительно, есть льготные категории граждан, которые имеют право на получение субсидии от государства на погашение части процентов по займу. Если семья вашего сына соответствует критериям этой льготной категории, можете попытаться получить такую субсидию. Тогда, действительно, процент по кредиту будет существенно ниже. Не такой низкий, как вы назвали, но ниже среднего.

И. Гареева: Дискриминации по семейному положению в нашем банке нет, конечно. Если у вас есть семья или маленький ребенок, вы можете воспользоваться специальной кредитной программой «Молодая семья». Она несколько отличается от стандартных программ, по ней можно получить отсрочку, например, если родился ребенок. Положительная кредитная история – это дополнительный бонус.  В целом же все кредитные программы ориентированы на клиентов с разными источниками доходов, а не с разным семейным положением.

Е. Сосницкий: Этот вопрос стандартный для работы риелтора, чтобы знать, сколько человек готов потратить на покупку.

Е. Сосницкий: Все завист от ваших от доходов. Могу порекомендовать «Три сквера» и «Тихий центр», с ценой за один квадратный метр от 45 тысяч рублей. Это чтобы без пробок, потому  что во всех остальных случаях от пробок в Ростове не спастись.

А. Станиславов: Это типичная уловка многих начинающих застройщиков, которые грамотно лавируют между градостроительными нормами, нормами экспертизы и Земельным кодексом.  Они часто пользуются тем, что по закону здания и сооружения площадью до 1500 метров не надо подвергать экспертизе. Дома, о которых вы говорите, это  подобие таунхаусов, они хорошие, качественные, но много проблем  с изменением разрешенного вида использования земельного участка, оформлением договоров с подающими организацями – энергетики, водоканал и так далее . Все это приходится делать  с помощью суда. Как сейчас суды на них реагируют – не знаю. Советую проконсультироваться со специалистом.

Е. Сосницкий: Есть практика, что суды не рассматривают эти вопросы. Вместо квартиры вы получаете долю,.с юридической точки зрения, это проблемы. Многие дома в Ростове сейчас не продаются как раз из-за таких проблем.

Е. Сосницкий: Чтобы не попасть впросак, оформляя документы, необходимо убедиться, что предметом договора купли-продажи или инвестирования был не только дом, но и земельный участок, на котором этот дом расположен. В противном случае, может оказаться, что вы купили только дом без земельного участка. Чтобы решить потом эту проблему, надо смотреть конкретные документы. К слову, мы уже сталкивались с подобными случаями. Можете обратиться к нам, мы проконсультируем.

И. Гареева: на текущий момент использования материанского капитала возможно только для погашения текущего кредита. В качестве первоначального взноса использовать материнский капитал пока нельзя.