Если анализировать цену предложения 2016 года на вторичном рынке, то стоимость квадратного метра упала на 3%. Цифра очень не большая, в рамках статистической погрешности, и, когда происходит снижение либо увеличение цены на такие величины, то речь, скорее, идет о коррекции цены, чем о падении либо увеличении. Поэтому можно сказать, что цена предложения скорректировалась на 3% вниз. Но цена предложения не описывает полностью состояние рынка за истекший период, поэтому анализировать следует не только цену предложения, но и, прежде всего, цену сделок. И если посмотреть цену сделок, то мы увидим, что она изменилась существенно, и можно говорить о реальном снижении цены. Снижение цены произошло на ту самую скидку на торг, о которой мы всегда говорили, как о разнице между ценой предложении и реальной ценой сделки. Реальная цена сделок по нашим расчетам за 2016 год снизилась на 10-15%, а по отдельным сделкам до 17%. Это означает, первое, что участники рынка недвижимости ведут себя грамотно и осмотрительно, не обрушивая рынок и не снижая цену предложения. Второе, для того чтобы продать объект сегодня необходимо снизить его цену на 10-15%, тогда он становится привлекателен для потенциальных покупателей и с большой вероятностью будет продан, что описывает как таковую мотивацию и модель поведения покупателей на рынке. Все покупатели предпочитают купить объект «ниже рынка» – это типичный запрос в заявках на покупку и на вторичном рынке, и на рынке домовладений и земельных участков, и на рынке новостроек и коммерческой недвижимости. Подавляющее большинство покупателей заявляют о том, что хотят приобрести объект по стоимости ниже рынка, предполагая продолжение снижения рыночной стоимости в будущем, выставляя так называемые опережающие требования, и имея достаточный выбор объектов недвижимости.
Средняя цена на вторичном рынке недвижимости в 2016 г. составила 64,485 руб. кв.м.
Меньше всего упали в цене 1-комнатные квартиры, больше всего 3-комнатные и позицию между ними занимают 2-комнатные. Это соответствует структуре спроса – больше всего спросом пользуются 1-комнатные квартиры, поэтому они либо не падают в цене, либо падают, но немного, и меньше всего пользуются спросом 3-комнатные, поэтому они снизились в цене больше всего.
На рынке жилой аренды, по данным компании «ТИТУЛ», цены упали порядка 10-17 %. Сегодня сдается в аренду за 12 000 рублей те квартиры, которые в начале 2016 года сдавались за 14 000 рублей. Это ощутимое падение. Что обусловило такую ситуацию на рынке жилой аренды? Мы видим зависимость – когда растет ипотека (количество выданных ипотек), то падают ставки по аренде и наоборот, когда меньше выдается кредитов, то ставки по аренде растут. В 2016 году ипотека развивалась мощно в основном на первичном рынке (больше 80% сделок с использованием ипотечных кредитов), но вторичном рынке также произошло увеличение выдачи ипотечных кредитов. Цены на аренду соответственно упали, ипотека на вторичном рынке росла и перетекания спроса из покупки с привлечением заемных средств в аренду жилья не произошло.
Прогнозы развития рынка недвижимости в 2017 г.
Ситуация на рынке недвижимости в этом году останется примерно такой же как и в 2016 г., рынок будет сохранять состояние некоего равновесия между платежестпособным спросом и адекватным предложением. На рынке недвижимости присутствуют разнонаправленные факторы и тенденции, которые компенсируют, нивелируют друг друга. Например, активная роль государства на рынке недвижимости, когда продолжается субсидирование ставок для определенных категорий лиц (бюджетники, многодетные семьи, чернобыльцы, переселенцы с севера, военнослужащие и т. д.) уравновешивает другую тенденцию, связанную со сложной экономической ситуацией, падением доходов граждан, когда категория людей, способных приобрести жилье постоянно сужается. Эти две взаимоисключающие тенденции держат рынок в равновесии. Сегодня на рынке есть еще несколько таких «пар» разнонаправленных процессов, которые позволяют сохранять хрупкую стабильность и равновесие на рынке.
