Коммунальные квартиры, комнаты в общежитиях, квартиры в так называемых «жактовских» домах являются неотъемлемой частью рынка недвижимости, причем ликвидной и достаточно успешно продающейся. На первый взгляд это может показаться странным, казалось бы – «коммуналки»! Но, тем не менее, это так. Подробнее на эту тему рассказывает Цыпурина Ольга Викторовна.
Дело в том, что комнаты в общежитиях и коммунальные квартиры — недорогое жилье, которое расположено зачастую в очень неплохих местах города. Как правило, коммуналка» — это квартира, находящаяся в «старом фонде», который представлен в Центре, Нахичевани, Сельмаше — популярных районах города, где стоимость недвижимости постоянно растет. Если это комнаты в общежитиях, то обязательно рядом транспортная развязка, и районы в силу специфики застройки (ведь застраивались они давно во времена развитого социализма) уже давно не считаются окраиной города.
Несмотря на привлекательность такого жилья, его продавцов и покупателей, подстерегают неожиданности, связанные с оформлением этих квартир в собственность. Все знают, что коммунальная квартира потому и называется коммунальной, что предполагает обязательное наличие соседей, другими словами — совладельцев. Бывает, что их мало один — два, бывает — много, как, например, в секции общежития, где совладельцев целый этаж. И главной особенностью продажи комнат в коммунальной квартире являются временные затраты, необходимые для того чтобы, выяснить круг совладельцев, имеющих преимущественное право покупки, установление их реального места жительства и получение отказа в нотариальной форме.
Бытует обманчивое мнение, что такую квартиру можно продать, чтобы не собирать «отказы» совладельцев, оформив ее договором дарения. Но это даже звучит абсурдно, — «продать — подарив». Так, одну сделку просто прикрывают другой, а это влечет за собой признание ее незаконной. Такая сделка называется притворной и является ничтожной (недействительной) в силу закона. Поэтому ее даже рассматривать, как вариант «продажи» не стоит.
Остается один путь — сложный, но законный. Получать согласия всех совладельцев в нотариальной форме или если собственник комнаты в ней не проживает, получить такое согласие почтовым уведомлением, направленным по месту его проживания или прописки. Бывает, что прожив долгие годы в одной квартире жильцы так и не нашли или потеряли общий язык и у жильцов сложились неприязненные отношения. А комнату продавать нужно. Пункт 6 ст. 42 Жилищного Кодекса РФ гласит: «При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом РФ». Значит — получать согласия соседей продавцу необходимо. Редко, когда этот этап проходит быстро и безболезненно.
Чаще всего сосед по коммуналке просто не понимает, что он подписывает, зачем и насколько эта подпись безопасна. Бывает и так, что совладелец из вредности не хочет давать такой отказ, хочет «насолить» соседу. В таком случае необходимо, набравшись терпения объяснить соседу, в чем смысл его подписи, и что может случиться, если он не возьмет на себя труд во всем разобраться. В случае отказа, заинтересованное лицо может подать иск в суд о «не чинении препятствий» и тогда тот, кто «не понимал» или «не хотел» повергнет себя неприятным и дорогостоящим судебным разбирательствам.
И согласитесь — суд не лучшее место для встреч с соседями, чтобы решить такой простой вопрос. Ведь может сложится и так: пока ты — совладелец, а ведь можешь оказаться продавцом и столкнуться с той же проблемой. Каждому из нас важно помнить, сегодня ты идешь навстречу — завтра помогут тебе.
