Квартира в ипотеке- можно продать, можно купить.
В последнее время в нашу компанию значительно увеличился поток предложений о продаже квартир и домовладений, находящихся в ипотеке и, естественно, увеличился запрос о возможности приобретения подобных объектов от граждан, которым приглянулась эта недвижимость. Страхи потенциальных покупателей оправданы, они не хотят связываться с «чужими» долгами и боятся, что их кровно заработанные деньги могут уплыть. Стоит отметить, что процесс купли-продажи подобных объектов уже давно отработан, но, тем не менее, следует придерживаться определенных правил, чтобы не попасться в руки мошенников. Основные особенности совершения операции с имуществом, которое находится под залогом, это, во-первых, несколько другой, более обширный пакет документов, составляемых при сделке, и, во-вторых, четкие предварительные договоренности сторон о порядке прохождения процедуры купли-продажи. Рассмотрим несколько вариантов совершения сделок с объектом недвижимости, находящемся в залоге.
1. Продажа с погашением кредита до совершения сделки.
Самый простой способ решить эту проблему — снять обременения с заложенного имущества, досрочно погасив кредит и получив от банка письменное подтверждение об уплате долга, обеспеченного ипотекой. Большинство кредитных договоров с банками предусматривает возможность досрочного погашения долга через определенный период без штрафных санкций. С документом о досрочном погашении кредита и свидетельством о праве собственности на недвижимое имущество необходимо обратиться в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области и получить новую выписку из ЕГРН, в которой будут отсутствовать ограничения (обременения) права. После этой операции испрашивать разрешение банка-кредитора на совершение сделки не нужно и, соответственно, сделка оформляется в обычном порядке.
Ситуация, при которой собственник продает заложенную квартиру, а покупатель согласен в качестве аванса (до государственной регистрации перехода права собственности) передать продавцу-заемщику сумму, равную остатку ссудной задолженности по кредиту, требует сопровождения квалифицированных специалистов. Чтобы наверняка не оказаться втянутым в мошенническую схему и не потерять свои деньги, рекомендую обратиться в «Титул», где вы сможете провести сделку максимально быстро и безопасно.
2. Продажа объекта недвижимости без предварительного погашения кредита.
Заложенная недвижимость может приобретаться и на кредитные средства, в этом случае она автоматически вновь окажется под залогом, но уже по обязательствам покупателя (ипотека в силу закона). В такой ситуации он может кредитоваться у первоначального банка - залогодержателя или иного подходящего ему банка, пройдя все необходимые процедуры по признанию покупателя заемщиком и одобрению кредитной заявки. При получении кредита у банка-залогодержателя первоначальный заемщик уступает свои права и обязанности по кредитному договору покупателю и подписывает с ним договор купли-продажи недвижимости (все перечисленные действия, безусловно, совершаются с письменного согласия банка-залогодержателя). Когда кредитором выступает иной, выбранный покупателем банк, в описанный выше алгоритм включается еще одно действие: первоначальному банку-залогодержателю и новому банку-кредитору необходимо договориться о технологии проведения сделки (о месте проведения, стороне, ответственной за подготовку документов, о порядке взаиморасчетов и т. д.). Но, в большинстве случаев банки не могут договориться друг с другом. Сейчас вы можете сказать: «Без бутылки не разберешься», действительно, не подготовленному человеку сложно разобраться в этой технологии. В нашей компании на помощь придут юристы и ипотечные брокеры с многолетним опытом работы и партнерскими отношениями с банковскими учреждениями. В этой статье я рассказала вам о способах оформления сделок с недвижимостью, находящейся в залоге. В следующем выпуске я продолжу знакомить вас с особенностями и проблемами проведения сделок купли-продажи земельных участков и домовладений.
Специалист юридического департамента компании «Титул» Каракшина Екатерина.
