Опасные метры
На первый взгляд, покупка новостройки должна быть простой и безопасной. Дом новый, квартиры еще не успели «обрасти» историями перехода прав собственности с нарушениями в процессе приватизации, ущемлениями чьих-то интересов и т.д. Однако, на деле, приобрести новостройку оказывается рискованным мероприятием.
Кот в мешке
Сейчас в Ростове-на-Дону работает больше сотни строительных компаний. Строящихся объектов тоже вроде бы достаточно. Но найти подходящий по местоположению, ценам и планировкам объект – дело не из легких. Казалось бы, что тут сложного! Нужно выделить несколько дней на объезд строительных площадок, выбрать подходящий объект, ознакомиться с документами компании-застройщика и можно принимать решение. В действительности же не все так просто. Покупая новостройку, зачастую, мы приобретаем то, чего еще нет в природе. Квартира на вторичном рынке – это уже существующий объект, мы можем проверить ее правовую историю, посмотреть документы, познакомиться с собственниками. Новостройка же – это «кот в мешке». Причем, даже если физически квартира уже существует, это еще не гарантирует того, что после оформления всех документов и оплаты, она будет принадлежать вам юридически. Ведь документы, которые вы подписываете при совершении сделки – это, чаще всего, либо договор участия в долевом строительстве, либо договор на «право требования» квартиры, когда она будет построена. Попытаемся разобраться — в чем между ними разница и чем они отличаются от обычных договоров купли-продажи, которые заключаются при покупке объектов на вторичном рынке.
Тонкости законодательства
Кто такие обманутые дольщики, знает в нашей стране, наверное, каждый. После принятия закона № 214-ФЗ «О долевом строительстве» и поправок к нему, страсти немного поутихли, но покупателей, довольных действиями строителей, больше не стало. По поводу российского законодательства сложено немало поговорок и анекдотов. Вот и закон № 214-ФЗ не миновала такая участь. Прочитав его многостраничные тексты, некоторые «предприимчивые» застройщики сразу же принялись за составление «обходных схем». И вот на рынке появились вроде бы легальные, но крайне рискованные для покупателей варианты приобретения новостроек. Например, одна из самых популярных схем – заключение предварительного договора купли-продажи квартиры. Договор этот, по сути, — лишь соглашение о намерениях, где стороны договариваются о том, что в будущем обязуются заключить между собой договор купли-продажи построенной квартиры. В нем указываются условия получения квартиры, которые надо будет изложить в основном договоре, технические характеристики, цена, условия оплаты и предполагаемая дата заключения основного договора. Претворятся потом эти намерения в реальность или нет – неизвестно. Квартира же полностью оплачивается не потом, когда она физически появится, а в момент заключения предварительного договора. А принудить застройщика к заключению основного договора сможет только суд. При отказе от сделки купли-продажи и расторжении предварительного договора, застройщик будет обязан вернуть деньги, но для него это даже благоприятный исход. Получится, что вы бесплатно прокредитовали строителей. Еще одна вроде бы легальная схема - использование векселя. В этом случае покупатель не передает деньги, а подписывает соглашение о покупке у застройщика векселя на сумму стоимости квартиры. При этом в предварительном договоре оговаривается, что оплата будущей сделки возможна путем погашения векселя. Таким образом, компания формально продает свои ценные бумаги, что совершенно не запрещено. Но опять же вексель – это не квартира. И нет никаких гарантий, что застройщик погасит вексель «натурой», а не вернет вам деньги. Потому что даже нормативных актов, обязывающих застройщика предоставить взамен векселя квартиру, – нет.
Что делать покупателю?
Проверять, проверять и еще раз проверять. Но как? Если не имеешь юридических знаний, разобраться в формулировках многочисленных вариантов договоров очень сложно. Особенно, если их не разрешают взять с собой, чтобы показать юристу или самому вдумчиво почитать. Строят по-прежнему недостаточно, а у застройщиков на все претензии один ответ: «не нравится – не покупайте». Спрос на новостройки огромен. И вместо одного дотошного клиента, который чересчур придирчиво изучает документы, всегда можно найти других – согласных на все условия. Поэтому вариантов, на самом деле, немного – либо проверять все самому, либо доверить это профессионалам.
