Насколько масштабна проблема обманутых дольщиков?
К сожалению,
пока существует институт долевого участия в строительстве, будет
существовать проблема обманутых дольщиков. И как бы государство не
старалось, это лишь частичное решение проблемы, поэтому все меры,
которые были предприняты, направлены на смягчение ситуации… Решить
проблему в корне можно лишь ликвидировав институт долевого
строительства, а застройщика обязать строить только за счет собственных
средств или на кредитные деньги, с возможностью продажи только готовых
квартир.
Исходя из заявлений президента, законодатель движется
именно в данном направлении, что я считаю единственно правильным и
единственно разумным. Естественно, данные меры приведут к одномоментному
удорожанию цен на первичном и, как следствие, на вторичном рынке, так
как кредитные деньги «лягут» в себестоимость квадратного метра
продаваемого объекта. В любом случае, это разумная плата за безопасное
приобретение новостроек и отсутствие обманутых дольщиков.
В середине
лета Василий Голубев, губернатор Ростовской области, заявил, что в
реестре дольщиков официально зарегистрировано 1267 обманутых человек.
Позже список пополнили еще около тысячи «бедолаг» с ЖК Европейский. Для
решения проблемы дольщиков разово в середине этого года необходимо было
порядка 100 млрд рублей – таковы масштабы проблемы для Ростовской
области. Говоря откровенно, в других регионах РФ ситуация ещё хуже.
По
данным государственных органов в Ростовской области нарушены сроки
строительства по 209 из 621 объекта. При этом официально признаны
проблемными только 67. Также для нашего региона актуальна проблема
самовольного строительства объектов, попадающих под признаки
многоквартирных домов, таких построек в Ростовской области порядка 135.
Муниципальными органами было пресечено более 230 нарушений законности,
внесено свыше 140 актов реагирования, возбужден ряд уголовных дел.
Как видится решение этой проблемы?
К
сожалению, с людьми, которые уже стали жертвами недобросовестных
застройщиков — мы ничего поделать не можем. На данном этапе можно лишь
не допускать новых инцидентов.
Вопрос также отягощается тем, что в
условиях сегодняшней экономической ситуации для покупателя, как на
первичном, так и на вторичном рынке, самым главным критерием при выборе
жилья является его стоимость. Показателем качества строительства для
потенциального потребителя также является стоимость недвижимости. Нужно
учесть, что наибольшее количество спроса сосредоточено в сегменте
эконом-класса, где большинство людей привыкло считать каждую копейку и
сделка в большинстве своем совершается на заемные или ипотечные деньги.
Поэтому,
ориентируясь на цену, люди попадают в ситуации задержки сроков
строительства, недостроя дома и банкротства застройщика, завлекающего
дольщиков низкими ценами, или получением жилья качеством выше, чем на
самом деле.
За что в этом вопросе отвечает риэлтор?
Какой
вклад в решение этой проблемы может внести риэлтор, ведь он не строит,
не устанавливает цены, не имеет отношения к срокам сдачи дома? И в то же
время от него может многое зависеть. Сегодня для покупателя новостроек
услуги риэлтора абсолютно бесплатны: их оплачивают застройщики. Поэтому
обращение к риэлтору для этой категории клиентов является абсолютно
безвозмездным сервисом. Сегодня риэлтор предоставляет абсолютно
объективную, беспристрастную картину рынка недвижимости в том регионе,
где находится человек. Другими словами, риэлторы равноудалены от всех
застройщиков, ведь для агента главная задача - поселить клиента.
Равноудаленность от всех застройщиков влечет за собой беспристрастность.
Следовательно, риэлтор может порекомендовать клиенту несколько
вариантов, которые наилучшим образом отвечают его потребностям и
защищают от рисков. Застройщик же будет использовать все возможности для
продвижения и продажи именно своего варианта. Хорошим примером послужит
ЖК «Европейский», с печальной историей обманутых дольщиков. Клиент
обратился к застройщику, последний заинтересован продать именно свой
объект и покупателя всеми силами будут удерживать от объектов
конкурентов, не предоставляя объективной информации. И человек, скорее
всего, примет решение купить под влиянием уговоров, скидок и так далее.
Если
бы данный покупатель обратился к риэлтору, то он получил бы 4 объекта
на выбор и «Европейский» бы был лишь одним из них. Следовательно, клиент
мог бы выбирать. А обратившись напрямую к застройщикам он получает одно
исключительное предложение, которое ему стараются продать.
Наша
задача: показать клиенту все подходящие ему варианты и дать свое
экспертное мнение, какой из вариантов наиболее подходит клиенту, исходя
из его жизненной ситуации. Кому-то надо быстрее вселиться и он готов
заплатить дороже, тогда важны сроки сдачи дома. В данном случает клиенту
поможет наша статистика по застройщикам: кто задерживает сроки и на
сколько, а кто сдает объекты вовремя. Есть ситуации, когда человеку
важнее цена, и он готов мириться с тем, что срок сдачи затянется на
несколько месяцев, но зато он купит за меньшую цену. Для кого-то важно
местоположение и он ищет в определенном месте. Риэлтор представит
клиенту все многообразие возможного выбора вариантов. В плане рисков
риэлтор также может быть еще одним важным барьером на пути превращения
добросовестного покупателя в обманутого дольщика. До кризиса 2008 года
продавались практически все объекты, даже по тем схемам, которые
позволяли обходить 214 ФЗ, заключались предварительные договоры и так
далее... Сегодня риэлторы, которые имеют опыт 2008-2009 годов,
придерживаются абсолютно жестких позиций по поводу того, что нужно
продавать только те объекты, которые строятся в соответствии с 214 ФЗ.
И
мы не просто проверяем законность воздвигаемого объекта, мы проводим
его комплексную правовую экспертизу: анализируем финансовое состояние
застройщика на момент заключения сделки, проверяем строительную и
разрешительную документацию, проверяем договор, который будет заключен с
дольщиком на его соответствие федеральному закону.
Компания
располагает данными о том, как идет строительство, мы ежеквартально
взаимодействуем в официальной переписке с застройщиками на предмет
соблюдения сроков строительства, финансирования и понимаем, на какой
срок реально может быть задержка.
Такой комплекс мероприятий не
исключает, но значительно снижает риски того, что человек останется без
денег и без квартиры. В этом вся прелесть обращения к риэлторам! Мы
продаем только те объекты, в достройке и качестве постройки которых мы
уверены. Да, сдачу дома могут задержать на месяц на два, но мы все эти
процессы отслеживаем и информируем дольщиков даже после совершения
сделки. Самое главное: это помощь, которую риэлтор может оказать перед
заключением договора долевого участия, до того, как гражданин принесет
застройщику свои кровные или, что в ситуации недостроя ещё хуже -
ипотечные, заемные средства. Мы знаем множество ситуаций, когда люди не
получали квартиры и становились обманутыми дольщиками и при этом
выплачивали кредит за не существующую квартиру, так как банк тоже не
отвечает за достройку дома.
Зачем все-таки нужен риэлтор покупателю новостройки?
Риэлтор
нужен для того, чтобы минимизировать возможные риски, которые
существуют сегодня на первичном рынке при долевом участии в
строительстве. Риэлтор является беспристрастным, равноудаленным от всех
застройщиков, хорошо проинформированным, разбирающимся в рыночной
конъюктуре профессиональным посредником, который значительно облегчает
покупку жилья на первичном рынке и минимизирует все риски.
Мы не
можем исключить все риски — мы можем их только минимизировать. Мы - ещё
один барьер на пути различных мошеннических схем или элементарной
юридической беспечности и авантюризма. Наша компания представляет не
весь ассортимент зданий, строящихся с долевым участием. Мы осознанно не
работаем с застройщиками, у которых в документах выявляются какие-либо
нарушения, потому что наши юристы не дают разрешения на работу с такими
застройщиками. Продажи начинаются только по результатам первичной
правовой экспертизы.
Приведу пример: случается так, что застройщик
возводит 2 здания, но работаем мы только по одному объекту, потому что
по одному из объектов земля оформлена на лицо, связь с которым никак не
прослеживается у застройщика и это несет определенные риски. Нам
зачастую говорят: везде так строят, дома выстраиваются, люди живут и
никаких проблем. Пока все в порядке – говорят именно так, но когда
возникает какая-либо проблема – вспоминают, кто виноват. Лучше думать о
безопасности «на старте»!
