Не самое лучшее наследие советской эпохи – коммунальные квартиры. Те самые, воспетые в «Покровских воротах» или одноимённой песне забытой уже в XXI веке группы «Дюна». В песнях и фильмах, конечно, всё весело, а трудности и склоки, присущие совместному проживанию нескольких семей, вынужденных пользоваться общей кухней и санузлом, остаются за кадром или же показаны скорее в юмористическом ключе. В жизни всё намного хуже, все это понимают, а потому не будем лишний раз останавливаться на этом.
Ведь сейчас я хочу рассказать об одной из главных сложностей с коммунальными квартирами, которая лишь опосредовано связана с тем самым совместным проживанием и склоками на общей кухне. Представьте себе, что вы, проживая в коммунальной квартире, тем или иным образом получили некоторую сумму денег, которая позволит вам выбраться оттуда и купить себе нормальное, изолированное жильё. Дело за малым, как кажется, сначала, продать свою комнату, добавить ту сумму, что уже есть и полноценная квартира с собственной кухней и индивидуальным санузлом практически у вас в кармане. Но не тут-то было! Недостаточно найти покупателя на свою комнату, надо ещё попотеть, чтобы сделка всё-таки состоялась.
Главная сложность тут состоит в том, что у остальных владельцев комнат есть право преимущественной покупки. Проще говоря, прежде чем продать свою комнату, надо предложить её всем остальным соседям за ту же цену и на тех же условиях, на которых хотите продать её. Если вдруг найдётся тот, кто захочет воспользоваться этим правом, то для вас всё упрощается, останется только оформить сделку. Самым неприятным моментом остаётся объяснение с первым покупателем, но тут уже ничего не поделаешь – закон, как говорится, суров. Главное, не растратить те деньги, что получены в качестве задатка.
Но далеко не это является главной трудностью в получении отказов. Очень редко встречаются соседи, готовые купить вашу комнату, особенно прямо сейчас – ведь на реализацию своего права преимущественной покупки законодатель выделил им только десять дней – да ещё и за те деньги, за которые вы её хотите продать. Все отказы в упомянутого выше права преимущественной покупки придётся оформить нотариально, что не только материально затратно, но по-человечески сложно.
Именно в этом случае тут же припоминаются все склоки и разнокалиберные обиды на общей кухне или из-за совместного санузла. К тому же, все понимают, что контингент, проживающий в коммунальных квартирах, зачастую далёк от идеального, и кое-кого заманить к нотариусу исключительно сложно. Также многие собственники комнат сами не живут там, предпочитая сдавать их, и владельцев в таком случае отыскать ещё сложнее, а уж уговорить сходить к нотариусу, тем более, если человек живёт в другом городе, и ему особо дела нет до вас с вашей продажей.
Именно по этой причине задаток, переданный по продаже комнаты в коммунальной квартире, по правилам нашей компании, всегда остаётся на ответственном хранении до момента предоставления всех отказов.
Существует и две альтернативы тому, что описано выше. Первая по сути своей незаконная, вторая же, увы, далеко не гарантирует стопроцентный результат, несмотря на то, что вложиться в её реализацию придётся весьма прилично. Во-первых, комнату можно подарить, получив за это деньги от покупателя. Однако мы даже не будем останавливаться на подобном варианте, ибо сделка данная притворна, и выявляется это очень просто. Стоит заметить, что в нашей компании агенты даже не начинают заниматься продажами комнат в коммунальных квартирах, приобретённых путём дарения менее трёх лет назад.
Во-вторых, можно обратиться к нотариусу и не водить к нему лично каждого совладельца, а вместо этого отправить им письма с уведомлением о продаже. Однако этот способ имеет три существенных минуса. Каждое письмо и ответ на него заверяются нотариально, и расходы в связи с этим возрастают раза в полтора. Этот способ ещё весьма сильно растягивает время от задатка до сделки – в среднем от месяца до двух. Потому что нотариус, получив уведомление о вручении письма, должен ждать тридцать дней, предоставленные человеку законом, чтобы обратиться в его контору с заявлением о том, что он хочет купить эту комнату. А далеко не всякий покупатель окажется настолько терпеливым. Ну и самое неприятное, что если хотя бы один из совладельцев не получит письмо – не важно, просто не дойдёт до почты или же он проживает в другом городе, а письма как правило отправляются по адресу принадлежащей ему комнаты, ну или есть возможность выяснить это, по адресу прописки – то нотариус выдаст уведомление о том, что этот человек не был надлежащим образом уведомлен о продаже, но срок, положенный законом прошёл.
Казалось бы, ничего страшного. Но это только с точки зрения обывателя. Увы, совладелец, не получивший своего уведомления, легко может добиться восстановления срока через суд и расторгнуть сделку, чтобы купить эту комнату самому. Да, это большая редкость, почти из разряда «быть такого не может». И всё же, к сожалению, в практике нашей компании такие случаи были.
Самым ярким примером такого вроде бы небывалого случая является такой. В 2015 году, когда рубль сильно упал в цене, через наше агентство продавали комнату в коммунальной квартире. Отказы были собраны практически от всех совладельцев, но никто не знал, где живёт собственница одной из комнат. Она получила эту комнату по наследству и вроде сдавала её, но в последнее время квартирантов не было. Однако как выяснилось прежде хозяйка сдавала квартиру через нашего агента, и мы сумели найти её телефон. Оказалось, что на нём настроена переадресация вызова, а сама собственница комнаты постоянно проживает за границей – в Европе. Когда её поставили в известность о том за какую сумму соседи продают свою комнату, она тут же решила эту самую комнату приобрести. Потому что в пересчёте на евро деньги были небольшие и сдавать сразу две комнаты было намного выгоднее, нежели одну, ту, хозяйкой которой она была сейчас. Вот такое выгодное вложение денег в недвижимость по-европейски.
Именно поэтому мы не станем проводить сделку, если не все совладельцы уведомлены надлежащим образом – лучше всего, чтобы от каждого был собственноручно подписанный отказ. Никому ведь потом не нужны проблемы с соседями, которые выясняют, а может быть даже через несколько лет, что их права нарушены и оспаривают уже ваше право собственности на купленную за честно заработанные деньги комнату в коммунальной квартире.
