На протяжении нескольких лет недвижимость остается одним из самых выгодных объектов для инвестиций. Несмотря на регулярные прогнозы скептиков о стагнации рынка, прибыльность как жилой, так и коммерческой недвижимости растет и с лихвой покрывает инфляцию. Меняются лишь лидеры доходности среди видов недвижимости. По последним данным лидерами этого года являются земельные участки. Следуя интересам инвесторов «Реальный бизнес» совместно с компанией по управлению недвижимостью «Титул» провел круглый стол на тему «Инвестиции в недвижимость».
Эксперты, присутствовавшие на круглом столе, едины во мнении: недвижимость стала гораздо доступнее, особенно по сравнению с 2005 и 2006 годами и это невзирая на ситуацию с активным ростом цен. Немалую роль в этой тенденции сыграло развитие ипотечного кредитования.
Евгений Сосницкий, генеральный директор компании по управлению недвижимостью «Титул»:
— Сегодня мы проводим такие сделки, где покупатели недвижимости практически не имеют собственных средств. Достаточно иметь порядка 200 тысяч рублей, чтобы купить объект стоимостью 3-4 млн рублей. С этой точки зрения недвижимость стала доступней.
Действительно, на рынке сложилась ситуация, при которой объекты недвижимости приобретаются инвесторами с привлечением заемных средств. Темпы роста цен на недвижимость за год гораздо выше, чем процентные ставки по кредитам.
По словам Вадима Хобта, генерального директора
Татьяна Бурмистенко, генеральный директор компании
— Квартиры стали доступнее, если сравнивать с 2000-м годом и предшествующим периодом. Одновременно можно говорить о высоком проценте инвестиционной активности, но нельзя отрицать тот факт, что многие семьи покупают квартиры для себя при помощи ипотеки. Кстати, именно она позволила рынку держать цены, так как рынок уже насыщается и объем предложений уже не настолько меньше объема спроса, как это было несколько лет назад, когда рынок поглощал любую недвижимость, любого качества. Сейчас население выбирает объекты исходя из своих потребностей. А вот строительный рынок начинает ориентироваться на потребности покупателей, а не на потребности инвестора, как было буквально два года назад.
Александр Чапрыгин, руководитель отдела ипотечного кредитования Юниаструмбанк:
— Если мы говорим о доступности жилья, то ипотека как инструмент должна быть доступна массам. Не инвесторам или отдельной категории граждан, а всем. Сегодня получается такая ситуация, когда доходы населения не успевают расти и даже ипотека не позволяет широким массам получать жилье в том виде как они хотят.
Евгений Сосницкий не согласен с Александром Чапрыгиным:
— Сегодня полно покупателей с собственными и заемными средствами, которые не могут купить жилье, его попросту не хватает. Качественные изменения происходят, появляются новые категории жилья, например, элитное. Но оно не продается, оно уже куплено.
Если покупать недвижимость и просто держать ее, то это не бизнес, считают эксперты. Деньги, вложенные в недвижимость, должны возвращаться вместе с бонусом. Как говорит Евгений Сосницкий, пока конечные потребители находятся всегда. По его оценке сегодняшние инвесторы очень грамотны, советуются с консультантами и не покупают неликвиды. В основном они приобретают жилье на первичном рынке, либо земельные участки. Спрос и цены на них устойчиво растут в долгосрочной перспективе. В структуре сделок компании «Титул» больше трети составляют инвестиционные сделки. И количество инвесторов растет, несмотря на прогнозы о снижении цен на недвижимость.
Евгений Сосницкий:
— Московские аналитики планировали, что за год цены вырастут на 39,7%, в апреле они скорректировали цифру до 26%. На основании этого были сделаны выводы, что цены будут снижаться.
На самом деле это говорит лишь о замедлении темпов роста. Однако при всем этом, даже скорректированная цифра по сравнению с банковскими вкладами является неплохой доходностью. Не говоря о том, что недвижимость можно сдавать в аренду, и таким образом вкупе получить еще более высокую доходность.
Евгений Сосницкий:
— В этом году, впервые за пять лет, наблюдалась отрицательная динамика цен на некоторые объекты (меньше 1%). Аналитики говорят о коррекции цен, поскольку владельцы объектов недвижимости вначале выставляют завышенные цены, а затем их корректируют согласно спросу рынка. Все отрицательные и положительные цифры находятся в зоне статистической погрешности (меньше 1,5%).
Дорогое жилье продолжает расти теми же темпами, коммерческая недвижимость растет неизменно. Цены на земельные участки увеличиваются гораздо быстрее, чем два года назад, конечная точка роста сейчас не видна, и определить ее сложно.
Беспокойство у многих вызывает приход на ростовский рынок московских компаний, активно инвестирующих в местные объекты. Есть предположение, что в результате могут вырасти цены на недвижимость. Правда, не все придерживаются этого мнения.
Евгений Сосницкий:
— На мой взгляд, на стоимости это никак не скажется. Нет никакого московского фактора. Взять, к примеру, банки, у московских и ростовских кредитных организаций ставки по ипотечным кредитам существенно не отличаются.
Татьяна Бурмистенко:
— Почему мы рассматриваем отдельно московский или еще
Проблема качества напрямую зависит от увеличения объемов строительства жилья. Пока предложение не будет превышать спрос, пока не произойдет минимальное затоваривание рынка, ситуация с качеством жилья, наличием инфраструктуры не решится. Сегодня раскупается все, и качественное и некачественное.
По словам экспертов, необходимо уменьшить препятствия по отношению к застройщикам. Хотя скептики считают это невозможным. По их словам, в Ростове уже сейчас наблюдается дефицит цемента. Поэтому ни о каком увеличении объемов строительства говорить не приходится.
Евгений Сосницкий называет другой фактор, влияющий на качество жилья:
— У потребителя должно быть право выбора, только это заставит производителя делать качественный продукт. Должна быть либо идеология у бизнеса, когда производитель продает дорогое, но качественное жилье, либо затоваривание рынка. Второе произойдет быстрее. Инвестору все равно, качественное жилье или нет. Он покупает недвижимость, чтобы продать ее. Инвесторы с такими проблемами не сталкиваются.
Среди объектов недвижимости по доходности сегодня уверенно лидируют земельные участки.
Александр Чапрыгин:
— Если говорить о долгосрочных инвестициях, безусловно, земельные участки здесь подходят, для краткосрочных инвестиций подходит первичный рынок.
Евгений Сосницкий:
— За прошедший год в некоторых садоводческих товариществах был стопроцентный рост цен, ни одна новостройка не показывает таких темпов. Если два года назад участок в шесть соток можно было купить за 150 тысяч рублей, сегодня он стоит
По данным риэлторов, в среднем за первое полугодие этого года земля выросла на 18%, под домами жилой застройки — на 17%, земля в дачных и садоводческих объединениях — на 31,5%. Доходность некоторых участков выше: в районе Фрунзе, Маяковской —
Вадим Хобта:
— Недвижимость сейчас стала таким же инструментом,
Евгений Сосницкий:
— Меня удивляет, когда говорят, риэлторский бизнес становится убыточным. Раньше его доходность составляла 40%, затем 30%, сейчас говорят
При всей привлекательности вложений в недвижимость этот инструмент имеет несколько минусов. Если инвестор достаточно мал и не обладает большими активами, он подвергается различного рода рискам.
Татьяна Бурмистенко:
— Нужно предугадать, какие из объектов недвижимости покажут большую доходность. Не факт, что квартира, купленная инвестором, принесет ему тот процент, на который он надеется. Лично я знаю инвесторов, которые приобретали жилье в строящихся домах для последующей перепродажи, и планировали увеличение стоимости до 70%, а в итоге рост стоимости составил 40%.
Специалисты называют также административный риск. В Ростове он пока не проявляется. Некоторые приводят в пример Сочи, где сносится ранее построенная недвижимость. Евгений Сосницкий считает, что такая участь ждет недвижимость, которая строится незаконно. В случае же, когда сносится недвижимость, построенная с соблюдением всех нормативов, инвестор получает компенсацию по рыночной стоимости объекта.
Административные риски называются резервированием, когда субъект федерации, в лице губернатора, может зарезервировать
Евгений Сосницкий:
— На мой взгляд, на сегодняшний день недвижимость — самый лучший объект для инвестирования, потому что доступна практически каждому. Недвижимость — это тот актив, который не отторгается, когда инвестор кладет деньги в банк. Недвижимость может являться активом. Например, ценную бумагу нельзя заложить в банке, чтобы получить кредит и вложить в дело или приобрести еще один объект недвижимости.
Я не вижу никаких рисков, кроме дилетантского подхода к инветсированию, когда люди это делают, не изучив рынок. Хотя даже дилетантам сегодня везет. Я знаю несколько человек, которые занимаются тем, что просто отслеживают, где крупные инвесторы строят
Максим Костюков, руководитель
— Недвижимость менее выгодна, чем другие инструменты фондового рынка. Например, ее не всегда можно быстро реализовать в случае острой необходимости. Бесспорным плюсом является тот факт, что инвестировать может даже дилетант. Люди, которые не являются профессионалами, легко входят на рынок и работают успешно.
Игорь Скрягин, финансовый консультант:
— Главный риск недвижимости — это риск ликвидности. Ростов — город
По мнению Игоря Скрягина, кризис неизбежен еще и потому, что между игроками строительного рынка нет картельного соглашения, власть плохо регулирует рынок, ограничиваясь только разрешениями на строительство. Более всего эта тенденция сейчас заметна на строительстве
Неудачное месторасположение
Анализируя рынок недвижимости, Игорь Скрягин предрекает кризис в сегменте жилой недвижимости.
Евгений Сосницкий:
— Кризиса жилой недвижимости не произойдет прежде всего потому, что необходимо построить еще 2 млрд квадратных метров, чтобы удовлетворить существующий на сегодня спрос. Необходимо построить еще половину жилищного фонда России. В Ростове прибавляется по 0,3 квадратных метра в год на человека. Этого мало.
Татьяна Бурмистенко:
— Что касается кризиса офисной недвижимости, то он будет в тех проектах, которые не имеют заявленных качественных характеристик.
Евгений Сосницкий:
— Если говорить об офисной недвижимости, то рынок сегодня не только количественно не насыщен, но и качественно. У нас нет офисных центров некоторых категорий. Например,
Вопрос, на основе каких данных принимать решение об инвестициях, становится все более актуальным. Особенно показателен неудачный опыт некоторых объектов, в которые вкладывались средства без анализа рынка и консультаций со специалистами. В результате такие проекты оказались крайне неудачны для инвесторов с точки зрения прибыли.
Дабы не только не потерять вложенные деньги, но и получить прибыль, игроки рынка недвижимости советуют обращаться за советом к ним. Интересно, что каждый из присутствующих на круглом столе «тянул одеяло на себя» и убеждал, что именно он поможет инвестору принять верное решение.
Однако окончательное решение
С ней согласен Евгений Сосницкий:
— Мы проводим консультации, но всегда говорим инвестору, что окончательное решение остается за ним. Наша задача найти такие объекты, вложения в которые будут наиболее прибыльны. До недавнего времени 99% инвесторов приходили с вопросом: «Что делать с той суммой, которая у меня есть?» Последние два месяца к нам приходят заказы уже по конкретным проектам. Инвестор обращается с вопросом: «Будет ли в итоге продаваться тот объект, в который он хочет вложить средства?»
Сегодня все больше инвесторов, которые запрашивают хотя бы первоначальную информацию об объекте.
Однако не стоит забывать, именно заказчик должен принять конечное решение о том, будет ли он работать самостоятельно или нанимать независимых консультантов.
Кстати, Евгений Сосницкий считает, что из всех консультантов наиболее эффективным для инвестора является риэлтор, который несет ответственность за предоставленную информацию.
Евгений Сосницкий:
— Почему, например, банки вникают всегда в суть проекта, на который выдают кредит? Их задача не просто отдать деньги, а получить их обратно вместе с доходом. Точно также с консультациями риэлтора, который затем будет продавать и зарабатывать на том объекте, который порекомендовал инвестору.
Татьяна Бурмистенко:
— Конечное решение инвестора должно готовиться на основе выкладок риэлторов в первую очередь потому, что они как никто знают этот рынок. Окончательное мнение об инвестициях зависит от консультаций строителей, проектировщиков, которые проконсультируют по поводу технической возможности строительства. Также необходимо мнение юристов, если сложная местность — консультации экологов и обязательно помощь маркетологов и экономистов.
К сожалению, в Ростове пока нет универсальных консультантов. Есть лишь попытки, но их уровень профессионализма пока еще невысок.
