9 февраля 2010 года Городская Дума приняла решение № 689 «О внесении изменений в решение Городской Думы «О принятии «Правил землепользования и застройки города Ростова-на-Дону». Изменения коснулись территориальных зон в черте города.
В соответствии с изменениями в Правила землепользования и застройки выделена новая территориальная зона – ТС. Это зона смешанного типа, позволяющая на равных правах развивать промышленно-транспортную инфраструктуру и использовать территорию для целей сельхозпроизводства культур, разрешенных к выращиванию в санитарно-защитных зонах предприятий.
В зоне Ж-1, ранее предназначенной в основном для индивидуального жилищного строительства, расширен перечень условно разрешенных видов использования земельных участков. В частности, появилась возможность возведения на этих землях многоквартирных малоэтажных жилых домов, многоквартирных жилых домов средней этажности. Но при этом установлено ограничение по количеству этажей – не более 6 этажей в зависимости от подзоны.
В зоне Ж-2, ранее предназначенной в основном для возведения многоквартирных жилых домов, расширен перечень условно разрешенных видов использования земельных участков. В частности, появилась возможность возведения на этих землях индивидуальных жилых домов, а также многоквартирных малоэтажных жилых домов, многоквартирных жилых домов средней этажности. Для условно разрешенных видов использования установлены такие же нормы по размеру земельных участков и строительству, как и для зоны Ж-1. Таким образом, произошло смешение по видам разрешенного использования земель в зонах Ж-1 и Ж-2.
В зоне ОЖ (зоне многофункциональной застройки) из видов разрешенного использования исключена возможность возведения многоквартирных жилых домов и общежитий.
По мнению Эдуарда Алексеева, директора юридического департамента компании «ТИТУЛ», расширение перечня условно разрешенных видов использования земельных участков в зоне Ж1 – это благоприятное событие для тех застройщиков, которые занимаются возведением малоэтажного жилья. Но стоит отметить, что данное изменение не касается уже построенных коттеджей. – Закон не имеет обратной силы, - говорит Эдуард Алексеев. – Если дом коттеджного типа уже построен с нарушением действующего законодательства под видом индивидуального жилого дома, то изменение законодательства к нему не относится. Расширение перечня условно разрешенных видов использования земельных участков позволит застройщикам - юридическим лицам, имеющим в собственности участки в зоне Ж1 возводить на них многоквартирные жилые дома малой и средней этажности, соблюдая Федеральный закон № 214-ФЗ.
Напомним, что по закону для строительства многоквартирного жилого дома, требуется, чтобы застройщик являлся юридическим лицом, а не физическим, какими являются большинство строителей коттеджей. Застройщику необходимо иметь в собственности или в долгосрочной аренде земельный участок, в установленном порядке получить разрешение на строительство, утвердить проект и опубликовать проектную декларацию. Только после этих действия застройщик имеет право привлекать средства дольщиков на основании договоров участия в долевом строительстве. Любые другие схемы будут являться нарушением действующего законодательства.
Изменения в «Правилах землепользования и застройки г. Ростова-на-Дону» коснулись также и минимальных размеров земельного участка, который должен быть у собственника домовладения. В зоне Ж-1 минимальный размер земельного участка теперь составляет
Следует обратить внимание, что данное изменение касается не всех владельцев частных домов. Надо обязательно знать, в какой территориальной зоне находится домовладение согласно Правилам землепользования. В сложных случаях, когда нельзя разделить домовладение на два самостоятельных, в самостоятельный адрес, сохраняется возможность определения порядка пользования участком.
