С каждым годом процесс государственной регистрации прав на недвижимость «упрощается». Отменены бланки свидетельств о государственной регистрации права, которые были номерными и подотчетными, что повлекло увеличение количества технических ошибок при регистрации прав на недвижимость. Открыты МФЦ во всех районах города, где принимают специалисты, пока не всегда еше обладающие необходимыми знаниями в области регистрации прав. Увеличились сроки регистрации прав на недвижимость за счет экспедиции документов до пунктов их выдачи. С 01.12.2017 года прием документов граждан на регистрацию прав непосредственно в Управлении Росреестра по РО осуществляться не будет. Сократился минимальный пакет документов необходимый для государственной регистрации права собственности. Все эти факты с одной стороны были введены с целью уменьшения затрат, повышения доступности, а с другой … получилось, как всегда. Комментирует директор департамента правовой экспертизы риэлторской компании «ТИТУЛ» Янина Боровлева.
Так, теперь законодатель предоставил возможность осуществления государственной регистрации сделки, прав на основании сделки, совершенных без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица, государственного органа, в случаях, если такие сделки в силу закона не являются ничтожными, запись об этом вносится в Единый государственный реестр недвижимости одновременно с внесением записи о государственной регистрации.
Как это положение повлияет на участников сделки? Предположим, что при регистрации права собственности покупателя на основании договора купли-продажи квартиры не было предоставлено согласие супруга продавца на отчуждение совместно нажитого имущества. Сегодня, согласно действующему 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", право собственности покупателя будет зарегистрировано без каких-либо приостановок и запросов по предоставлению доп. документов. В соответствии с п. 3 ст. 35 СК РФ для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.
Переход права собственности и регистрация права собственности также возможны, если сделка совершена без согласия третьего лица (например, без надлежащего согласия совладельца), органа юридического лица (например, нарушение порядка получения согласия на совершение сделки) или государственного органа, либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом. Все эти сделки будут являться оспоримыми, в соответствии со ст. 173.1. ГК РФ, т.е. сделки, совершенные без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна.
Таким образом, сделка совершена, продавец денежные средства получил, право собственности покупателя в Росреестре зарегистрировано, а сделка оспорима. Покупатель данный «изъян» в сделке при должной внимательности, конечно, увидит. Форма выписки из ЕГРН предусматривает раздел "Сведения об осуществлении государственной регистрации сделки, права, ограничения права без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа", в котором желательно увидеть - "данные отсутствуют". Но зачем предоставлять сторонам возможность тиражировать оспоримые сделки?! Это риторический вопрос, который сегодня лишний раз подтверждает необходимость правовой экспертизы при сделках с недвижимостью. Безусловно, покупатель, имея специальные знания и свободное время, может самостоятельно проверить свой объект, но лучше довериться специалистам. Приведенные риски являются малой долей того, что может подстерегать покупателя как во время, так и после совершения сделки, именно поэтому Компания ТИТУЛ уделяет большое внимание правовой истории объекта недвижимости, соблюдению прав третьих лиц, дееспособсности и правоспособности отчуждателей, наличию споров, исполнительных производств, наличию заявлений о признании должника банкротом и т.д. Требования к пакету документов для гос. органов уменьшаются, а риски пропорционально растут. Во избежание этих рисков при совершении сделок с недвижимостью целесообразно представлять полный пакет документов на государственную регистрацию и лучше, чтобы его формировали специалисты.
