Почему при покупке недвижимости необходима «правовая экспертиза»

Объекты недвижимости, особенно жилье, — товар дорогой, и, можно сказать, «ходовой». Принимая решение о приобретении товаров бытового назначения (допустим, холодильника) мы выбираем известные и надежные торговые марки, пытаясь таким образом, застраховать себя от возможных неприятных неожиданностей, связанных с эксплуатацией нашего приобретения.

Это же правило действует и в отношении более дорогих товаров — например, автомобилей. Недвижимость куда более дорогостоящий товар, но — вот парадокс!- зачастую мы относимся легкомысленно к покупке, возможно, самого дорогого приобретения в нашей жизни — места, где будут расти наши дети, или где будет развиваться наш бизнес.

Почему не имея специальных знаний, мы пытаемся выступать в роли самостоятельных экспертов? Почему доверяем проведение сделок случайным «специалистам», не имеющим опыта? Почему, зная о количестве судебных споров, связанных с недвижимостью, по-прежнему надеемся на то, что  в отношении «нашего» объекта недвижимости наверняка не возникнет никаких споров и «наша» сделка не может быть расторгнута ни при каких условиях?

Возможно, ответом на эти вопросы является наше стремление сэкономить на, прямо скажем, недешевых услугах действительно высококлассных специалистов, или неудачный опыт общения с горе-риэлторами, которые под видом проведенной правовой экспертизы выдают скудную информацию о том, что объект недвижимости не находится под арестом.

Так что же такое правовая экспертиза? В чем заключается проверка юридической «чистоты» сделки? Что мы можем потребовать от посредников, занимающихся юридическим сопровождением сделки и получающих комиссионное вознаграждение? Попробуем разобраться.

Процедура правовой экспертизы состоит из нескольких этапов, первым из которых является проверка правовой истории объекта недвижимости. Данная проверка дает очень ценные сведения в отношении предыдущих сделок с объектом недвижимости и его предыдущих собственников.

Поскольку недвижимость — это своеобразный «секонд-хэнд» товар, переходящий из рук в руки от предыдущих собственников к последующим, то без подобной информации невозможно предусмотреть, с какой стороны могут возникнуть неприятности и невозможно определить степень риска возможного признания недействительности заключаемой нами сделки в будущем.

А риск заключается в том, что если в цепочке переходов собственности на данный объект недвижимости было «что-то не так», то судиться с бывшими собственниками будет собственник нынешний. Поэтому в результате проверки правовой истории объекта мы должны точно узнать, какие сделки совершались с покупаемым объектом, кто был собственником, кто проживал и имел право пользования этой недвижимостью, где эти люди находятся в настоящее время, были ли по этому объекту споры и по какому поводу эти споры возникали, выдавались ли дубликаты правоустанавливающих документов на объект и не нарушались ли права несовершеннолетних при совершении предыдущих сделок.

Можно предположить (хотя это маловероятно), что нам удалось получить все необходимые сведения, но сможем ли мы дать им юридическую оценку? Вряд ли. В этом и заключается смысл следующего этапа правовой экспертизы — экспертизы оспоримости сделки.

Чтобы определить степень риска заключаемой нами сделки, грамотный юрист-эксперт должен проанализировать имеющуюся информацию, в случае необходимости получить дополнительные сведения, определить возможность претензий третьих лиц на объект недвижимости, сформировать список факторов риска, присутствующих при оформлении данной сделки, а также разработать комплекс мер по минимизации возможных последствий — так называемые «антирисковые мероприятия».

Разработка таких мероприятий собственно и является еще одним, третьим, этапом правовой экспертизы. Если мы столкнулись с тем, что успешность сделки находится под определенным сомнением, то разработка и проведение антирисковых мероприятий помогут снизить риски до минимума.

Заключение любого договора в отношении недвижимости — это соглашение, как минимум, двух сторон, одной из которых являемся мы, а второй…Чрезвычайно редко мы покупаем недвижимость у людей, которых знаем.

Как правило, продавцом является неизвестный нам человек, у которого могут быть проблемы с законом, либо этот человек может быть наркоманом или алкоголиком, соответственно, не понимать значения своих действий. Бывает, что продавец выдает доверенность на продажу объекта недвижимости, а потом вообще передумывает продавать свое имущество?

Может быть, пожилой собственник доверился чьим-либо уговорам продать квартиру, а после продажи ему негде будет жить? Кто из нас задается подобными вопросами при покупке недвижимости? Такие вопросы возникают только у юристов, которые знакомы с судебной практикой по расторжению сделок с недвижимостью и могут проверить юридическую «чистоту» сделки и оценить ее юридическую безупречность. Вот вам и четвертый этап правовой экспертизы — проверка юридической «чистоты» заключаемой нами сделки купли-продажи.

А теперь давайте вместе подумаем, может ли быть процедура правовой экспертизы в том объеме, в котором она описана выше, «дешевой» или «бесплатной»? И где обычно  находится «бесплатный сыр»? Финансовая выгода для нас в результате грамотно проведенной правовой экспертизы очевидна — заплатив некоторую сумму за услугу по правовой экспертизе, мы будем уверены, что не потеряем несколько десятков тысяч долларов в результате расторжения судом заключенной нами сделки.

А если  суд вынесет решение о возврате уплаченных нами за объект денег, догадайтесь, сколько времени мы будем пытаться вернуть свои деньги, даже при содействии судебных приставов-исполнителей? А если учесть тот общеизвестный факт, что в договоре купли-продажи стороны нередко указывают смехотворную стоимость объекта с целью сэкономить или «уйти» от налогообложения, то наши финансовые потери могут обернуться для нас финансовым крахом. Так не расставляем ли мы сами себе ловушку, пытаясь сэкономить на  таком важном этапе в подготовке к совершению сделки?

Действительно сложно сегодня определить степень надежности и добросовестности фирмы, которая берется проводить «правовую экспертизу» покупаемого вами объекта недвижимости. Как говорится, «не все риэлторы одинаково полезны».

Если специалист или фирма, которые оказывают подобного рода услуги, готовы дать свое письменное заключение о проведенной правовой экспертизе, в котором будет отражена вся вышеупомянутая информация, если эта фирма, готова подписаться под таким заключением — можно смело доверять таким специалистам, потому что их слова о том, что они провели правовую экспертизу — не пустые уверения, а подтверждаются вполне конкретным документом, означающим причастность данной фирмы к сделке и закрепляющим реальную, а не «словесную» финансовую ответственность.

Не всякое агентство недвижимости осмелится взять на себя такие обязательства. По нашим сведениям, в  Ростове-на-Дону такого рода заключения о проведенной правовой экспертизе и «Сертификат» о полной материальной ответственности за проведенные сделки дает только одна риэлторская компания — «Титул».