По признанию экспертов рынка недвижимости, 2010 год был абсолютно не типичным. До наступления кризиса практически в каждом сегменте рынка можно было наблюдать тенденции и закономерности, которые повторялись из года в год. Спад активности сменялся подъемом в зависимости от сезона, и можно было давать более или менее точные прогнозы на ближайшее время. Сегодня, постепенно отходя от кризисных явлений, рынок недвижимости демонстрирует уже совсем другие тенденции.
Стабилизация на рынке недвижимости
2010 год – был годом стабилизации на рынке недвижимости практически во всех сегментах. Снижение цен, которое происходило с конца 2008 года и весь 2009 года, прекратилось. За прошедший год цены колебались в рамках статистической погрешности (2-3% в ту или в другую сторону). «В I квартале 2010 года средняя цена квадратного метра на вторичном рынке выросла на 2,41% по сравнению с IV кварталом 2009 года. Во II квартале цены снизились на 2,47%, а в III квартале вновь выросли на 2,75%» - сообщает аналитик компании «ТИТУЛ» Николай Макаров.
Ипотека пошла в рост.
2010 год ознаменован резким ростом и развитием ипотечного кредитования. Практически все банки, которые присутствовали на этом рынке до наступления кризиса, «вернулись» с новыми кредитными программами. Если в 2009 году практически единственным лидером по выдаче ипотечных кредитов был Сбербанк, и отчасти банки «ВТБ-24» и «Центр-Инвест», то к концу 2010 года на этот рынок вышли уже порядка 50 банков, представив около 200 ипотечных продуктов. Более того, начало развиваться кредитование на первичном рынке недвижимости, о котором в 2009 году даже речи не было. По мнению Евгения Сосницкого, генерального директора компании «ТИТУЛ», ипотечные программы на приобретение квартир в строящихся домах еще больше подстегнули покупательский спрос, способствуя постепенному выходу сегмента новостроек из кризиса.
Роль государства
В 2010 году, так же как и в 2009, огромную роль в развитии рынка недвижимости сыграло государство. Выдача военных сертификатов, обеспечение жильем ветеранов Великой отечественной войны, активная деятельность Агентства жилищных программ – все это позволило рынку недвижимости функционировать в непростое кризисное время. «Получив государственные субсидии и жилищные сертификаты, эти люди вышли на рынок с реальными деньгами – говорит Евгений Сосницкий. - Приобретение ими жилья способствовало построению «цепочек», когда после продажи своего объекта, собственник приобретал другой и т.д. Сотни людей с помощью государственной поддержки смогли приобрести первое жилье, улучшить жилищные условия либо продать свой объект и выручить необходимые средства».
Спрос, поддерживаемый государством, помогал и сегменту первичной недвижимости. Жилье с использованием субсидий приобреталось, в том числе и в новостройках, что позволило застройщикам продолжать строительство новых домов.
Коммерческая недвижимость как индикатор рынка
Ведущие аналитики и эксперты утверждают, что положение дел в сегменте коммерческой недвижимости является индикатором состояния не только всего рынка недвижимости в целом, но и состояния экономики страны. Начиная с III квартала 2010 года, мы стали наблюдать тенденцию повышения активности на рынке коммерческой недвижимости. Появились реальные покупатели, интересующиеся производственными базами, складскими комплексами, крупными торговыми помещениями. Это оживление говорит о том, что мы миновали «дно», и в дальнейшем рынок будет постепенно набирать обороты.
Новостройки пока не дорожают
В 2010 году сегмент первичной недвижимости стал понемногу выходить из того глубокого кризиса, в котором он находился последние полтора года. Застройщики тех домов, которые строились в соответствии с законом № 214-ФЗ, подошли к этапу их сдачи в эксплуатацию практически с полностью распроданными квартирами. Во II полугодии 2010 года как минимум 3 строительные компании приступили к расселению жителей для освобождения строительных пятен. Цены в сегменте новостроек пока остаются примерно на одном уровне. В I квартале 2010 года средняя цена квадратного метра первичного жилья снизилась на 2,6% по сравнению с предыдущим кварталом, во II квартале вновь снизилась на 7,87%. А в III квартале 2010 квадратный метр новостроек подорожал на 3,45%, тем самым, скорректировав небольшую отрицательную динамику начала года.
Резюме
2010 год, к сожалению, не принес ожидаемого насыщения рынка предложением. То, что падение цен прекратилось, очевидно - даже для самых рьяных скептиков. Но, несмотря на предсказания некоторых экспертов, что после того, как рынок минует «дно» сразу же, как грибы после дождя будут появляться новые проекты с целью заработать на подъеме рынка, этого не происходит.
Аналитики рынка недвижимости прогнозируют три вероятных сценария. Согласно первому сценарию, в ближайшее время мы будем наблюдать серьезный дефицит предложения как первичной, так и вторичной недвижимости. Сегодня на рынке существует значительный отложенный спрос. Как только экономическая ситуация в стране стабилизируется и люди почувствуют уверенность в завтрашнем дне, они начнут активно приобретать недвижимость. Платежеспособный спрос будет подстегивать ипотека, которая уже сейчас становится доступной для многих категорий населения. Дефицит предложения усугубит еще и то, что со второй половины 2008 года и весь 2009 год в Ростове-на-Дону практически не было новых масштабных проектов в сфере жилья. Как следствие, цены на недвижимость начнут расти темпами, значительно опережающими инфляцию.
Второй сценарий – более реалистичен. Он характеризуется тем, что в течение нескольких ближайших лет темпы роста цен на недвижимость не будут превышать 5-7% в год. Таким образом, за несколько лет цены вернутся на докризисный уровень, то есть наверстают снижение на 30-40% за время кризиса.
Третий сценарий – пессимистичный. Согласно прогнозам некоторых экспертов, рынок недвижимости может войти во вторую волну кризиса, и нас ждет очередной обвал цен. Эта точка зрения основывается на том, что проблемы, которые привели к нынешней волне кризиса, до сих пор не разрешены. Те финансовые вливания, которые делало государство, чтобы поддержать банковскую систему и экономику страны, в целом, имели лишь кратковременный результат. Более того, некоторые аналитики считают, что вторая волна кризиса должна будет привести к полному краху и последующему возрождению в совершенно ином качестве финансовой системы в мировом масштабе.
В любом случае, какой бы из сценариев не воплотился в жизнь, недвижимость будет являться необходимостью практически для каждого жителя нашей страны. Любому человеку нужна крыша над головой, а значит, потребность в жилье не исчезнет никогда.
