Посмотрите наши объекты без комиссии →
Задайте свой вопрос

В Ростове прошел круглый стол «За безопасность сделок с недвижимостью»

Во вторник, 13 ноября, в Ростове-на-Дону состоялся круглый стол «За безопасность сделок с недвижимостью», посвященный проблемам юридических рисков при совершении сделок с недвижимостью. В мероприятии приняли участие Региональный союз защиты прав потребителей, Южная Гильдия Риэлторов и Оценщиков, независимые адвокаты, а также одна из самых известных в Ростове риэлторская компания «Титул» и ее клиентка Екатерина Устинова. Совсем недавно «Титул» помог Екатерине избежать рискованной сделки и сохранить деньги и нервы.  Покупка квартиры чуть было не стала трагедией для молодой семьи  с ребенком на руках.

В сентябре этого года Екатерина и ее муж обратились в компанию «Титул» с просьбой подыскать для них трехкомнатную квартиру. Через некоторое время специалисты компании подобрали подходящий вариант, выставленный на продажу в другом агентстве недвижимости. Был заключен предварительный договор, супруги Устиновы внесли задаток. Началась процедура правовой экспертизы…

Вскоре выяснились пренеприятнейшие подробности из истории выбранной квартиры. А именно — то, что сейчас она фактически является муниципальной. В свое время ее приватизировали, но произошло это с грубейшими нарушениями Закона о приватизации. Пасынок предыдущего собственника квартиры, отбывавший на тот момент наказание в местах не столь отдаленных, был выписан с жилплощади по решению суда и не был включен в число собственников. 

Практически сразу же квартиру продали, но агентство недвижимости, которое оформляло сделку, либо не выяснило подробности приватизации, либо просто «закрыло глаза» на факт нарушения законодательства.

«Гром грянул» через три года, когда пасынок вернулся из тюрьмы и подал иск в суд с просьбой восстановить справедливость. Суд удовлетворил его требования, сделку купли-продажи, а заодно и процедуру приватизации признали недействительной. Квартиру предстояло вернуть прежнему владельцу, а пожилая женщина, когда-то ее купившая практически оказывалась на улице. Но тут в этой истории случился новый поворот — пасынка вновь лишили свободы. Фактически некому было проследить за исполнением судебного решения. Прошло еще пять лет, и женщина решила ее продать. И ведь могла бы это сделать совершенно спокойно — если бы агентство недвижимости вновь не потрудилось проверить правовую историю квартиры.

Так чем же это грозило семье Устиновых? При появлении обманутого пасынка, молодая пара с ребенком  оказалась бы без квартиры, без денег и перспективы когда-либо выиграть бесконечные суды.  И это не смотря на то, что Устиновы являются добросовестными приобретателями и никого обманывать не собирались. Но, таков закон. Вернее, его недоработки. Сегодня в России не существует закона о защите прав добросовестного покупателя на приобретенную им квартиру. Есть лишь закон, по которому отнять жилье у безвинного, но попавшего в хитросплетение мошенников, человека довольно просто. Если кого-то обманули до вас, вы можете пострадать «по цепочке» — так сказать, за компанию.

Ситуация могла стать для нас роковой, — рассказала Екатерина Устинова на круглом столе, — ведь мы не просто накопили деньги на покупку жилья. Мы с мужем взяли ипотечный кредит в банке.

Даже страшно об этом думать: ведь мы могли остаться без квартиры, без денег да еще и с миллионным долгом перед банком.

К счастью, для Екатерины все обошлось благополучно. Компания «Титул» отказалась от сделки и предупредила свою клиентку об опасности.

Но самое невероятное, что эту квартиру все-таки продали. Нашлось агентство недвижимости, которое оформило сделку. И кто знает, какой бедой в будущем это обернется для новых владельцев…

История, случившаяся с Екатериной и ее мужем, послужила для специалистов рынка поводом собраться и обсудить ряд наболевших проблем. На самом деле подобные ситуации случаются с ростовчанами практически еженедельно. Однако,  в народном сознании они существуют как авария на дороге — всегда кажется, что если случится, то не с тобой. А когда случается, хватаемся за голову с вопросом: «Почему я?»

Да, по логике вещей, о собственной безопасности необходимо позаботится до заключения сделки. Но под силу ли рядовому гражданину разобраться во всех тонкостях жилищного законодательства? Кто способен защитить добросовестного покупателя от риска потерять квартиру или «спасение утопающего — дело рук самого утопающего»? Как повысить юридическую грамотность населения и на что должны обратить внимание те, кто совершает сделки с недвижимостью — такие вопросы были подняты на круглом столе «За безопасность сделок с недвижимостью».

Сергей Смирнов, модератор Круглого стола: Чем мы рискуем, экономя на правовой экспертизе квартиры?

Помимо очевидных рисков, таких как потеря денег и жилья, человек рискует втянуть себя в бесконечную череду судебных заседаний, — отвечает адвокат юридической  фирмы «Эберг, Степанов и партнеры» Анна Щербинская, — Приходится доказывать свое право собственности в судебном порядке не месяц, не два, а годами.

 

Коллеги, существует и еще один аспект, — добавил председатель Регионального союза защиты прав потребителей Леонид Шипилов, — мы обсуждаем потерянные деньги, крышу над головой.

Но все прекрасно понимаем, что человек вложил прежде всего время жизни. Для того, чтобы заработать эти деньги, осуществить эту сделку, а потом искать возможность дальше жить. При сегодняшних-то ценах.

То есть фактически приобретение жилья отнимает масштабную часть жизни. И здесь уже идет речь о вещах более важных и значимых, чем даже деньги. Поломанной жизни никто не вернет…

И поэтому, когда во главу угла ставятся основные права гражданина, не существует мелочей. На сегодняшний день, в условиях отсутствия единой технологии проверки юридической чистоты квартир, такие ошибки безусловно будут возникать.

Люди должны понимать, чем они рискуют — не только деньгами, но и частью своей жизни. Это принципиально важный момент.

 

 

Основная беда современного рынка недвижимости — это существующая возможность отобрать квартиру у добросовестного приобретателя, — вступил в беседу генеральный директор компании по управлению недвижимостью «Титул» Евгений Сосницкий, — В России должен быть закон, по которому ни при каких обстоятельствах квартира у добросовестного покупателя не может быть отобрана!

 

Такие законы работают во всех цивилизованных странах Европы. А мы семь лет мы уже обсуждаем и боремся за  его введение — и тишина.

 

Сергей Смирнов: Хорошо, но мы живем в сегодняшнем дне и, соответственно, вынуждены учитывать реальное положение вещей, и в законодательстве тоже. Что же делать добросовестному покупателю сегодня? Не покупать квартиру?

 

 

Нет, почему же, — возразила директор юридического департамента компании «Титул» Оксана Шимко, — квартиры люди покупать все равно будут. Вопрос: как и с помощью кого это делать, чтобы оградить свою семью от рисков.

Существуют такие вещи, которые может проверить только юрист, ведущий профессиональное «расследование» по квартире, занимающийся заключением и ведением сделки.

Даже у нас, после семи лет ежедневной коллективной работы иногда возникают трудности и довольно-таки запутанные ситуации. Сложность еще и в том, что на сегодняшний день в России нет единого стандарта и единой технологии проверки. Нет такого места, куда можно прийти и по запросу проверить юридическую чистоту квартиры.

Мы когда-то посчитали, что для проверки одного объекта нам необходимо обойти 26 инстанций. На это работает целый отдел профессионалов правовой экспертизы. Один человек с таким объемом, безусловно, справиться не сможет.

Хочу добавить, что в данном случае  даже не столь важно получить информацию, сколько правильно сопоставить и проанализировать ее. — добавила адвокат Анна Щербинская, — Вы будете держать в руках две справки из двух, допустим, инстанций.

В них, к сожалению, не пишут «Все хорошо» или наоборот.

В таких документах содержится сухая и безинтересная на первый взгляд информация, не представляющая, казалось бы, никакой опасности. И только глаз профессионала способен увидеть, заметить какую-то зацепку, оплошность, найти и вовремя устранить неточность, которая впоследствии могла бы привести к катастрофическим последствиям.

Справка «КП»

Одной из самых больших групп риска в сделках с недвижимостью являются квартиры, в ходе приватизации которых происходили различные нарушения. В 90-е годы Xx века процесс приватизации был массовым, а законодательство в этой сфере еще не было отлажено.

Вот только некоторые причины, по которым сделку купли-продажы приватизированной квартиры могут признать недействительной: в число собственников не включены лица временно выбывшие, в частности, в армию, места лишения свободы, в дома престарелых или инвалидов; лица признанные судом безвестно отсутствующими; несовершеннолетние дети, проживающие в квартире на момент приватизации. А вообще таких «подводных камней» в юридической истории квартиры может быть очень много.

Подготовила Алена Павлова

Печать страницы