Как часто мы видим, проезжая по городу, что в каком-либо жилом доме, предприниматель купил квартиру, выходящую окнами на фасад. И уже очень скоро на этом месте открывается магазин, или аптека, или салон красоты. По информации компании «Титул» наибольшим спросом среди потенциальных арендаторов пользуются именно помещения, расположенные на первых этажах зданий, площадью 25-40 квадратных метров.
Специалист отдела коммерческой недвижимости компании «Титул» Владимир Литвинов дает рекомендации тем, кто планирует вложить деньги в такие помещения с целью сдачи их в аренду и получения прибыли.
В первую очередь, необходимо очень тщательно подойти к выбору. Очевидно, что помещения, находящиеся на первых этажах фасадных зданий, расположенных на крупных магистралях города, будут пользоваться наибольшей популярностью. Но и менее проходимые места тоже не стоит обходить вниманием. В последнее время повышенным спросом пользуются различные помещения, расположенные в спальных кварталах. Парикмахерские, аптеки, салоны красоты, располагающиеся в кварталах плотной жилой застройки, всегда могут быть спокойны за наличие клиентуры — жителей из соседних домов. Будущим арендодателям я бы посоветовал покупать квартиры, в которых как минимум два окна выходят на фасад. Вместо одного окна можно сделать отдельную дверь с крыльцом. А второе окно будет играть значительную роль в естественном освещении. Отсутствие второго окна будет означать потерю примерно 20% от ежемесячной арендной платы.
Следующим шагом будет перевод купленной квартиры в нежилой фонд. Зачастую, потратив 5-6 месяцев на ходьбу по различным инстанциям, собственники возвращаются в компанию, сетуя на бюрократические препоны. Специалисты же отдела оформления компании «Титул» готовы решить вопросы по переводу помещения в нежилой фонд за 2-3 месяца, при этом берегутся ваши нервы и время.
Имея на руках постановление главы Администрации о переводе помещения в нежилой фонд, можно приступать к следующему этапу — согласованию проекта на перепланировку и переоборудование помещения, на оформление фасада и организацию предфасадного пространства. Готовый проект необходимо будет согласовать в районном отделе архитектуры. До момента полного согласования проекта я не рекомендую приступать к его воплощению, дабы не столкнуться с необходимостью потом переделывать уже выполненную работу.
Итак, согласованный проект на руках и впереди один из самых сложных и затратных этапов — перепланировка и ремонт. В среднем, этот длительный процесс обходится в 300-400$ за квадратный метр. Сюда входят перенос и установка межкомнатных перегородок из гипсокартона, подвесные потолки, плитка или ламинат на полу, на стенах — качественная покраска или «рогожка», металлопластиковые окна. Собственнику помещения, которое он планирует сдавать в аренду, я бы посоветовал не делать очень дорогой ремонт. Будущий арендатор, в случае необходимости, может что-то переделать «под себя».
Что касается планировки внутреннего пространства, то, в случае с помещением, предназначенным для торговли, я рекомендую торговые площади делать максимально большими. Они должны быть очень хорошо освещены, лучше, если окна сделаны максимально большие — от пола до потолка.
Если же помещение предназначено для офиса, то планировка должна быть сделана таким образом, чтобы кабинеты были площадью от 20 м2 и более.
Также я рекомендую арендодателю обязательно предусмотреть возможность установки вывески (светового короба) на фасаде. Отделка фасада ни в коем случае не должна быть ярких кричащих тонов. Если уже заранее известен будущий арендатор, то можно согласовать оформление фасада. Если же поиск арендатора только предстоит, то «лицо» помещения необходимо сделать максимально нейтральным. Как правило, брендовые компании (салоны сотовой связи, магазины одежды) либо переделывают фасад в соответствии со своими требованиями, либо просто оформляют витрины и вывеску. И здесь важно, чтобы не возникало дисгармонии между оформлением фасада и рекламными элементами.
Крайне важным элементом будущего офиса или магазина я считаю так называемую «начинку». Сюда относится сплит-система, телефонные линии, Интернет, электрическая проводка. Сегодняшние арендаторы предъявляют обязательные требования к комфорту. Прошло то время, когда считалось нормальным летом сидеть в душном помещении. И собственники должны иметь в виду, что сплит-система либо устанавливается изначально, либо ее устанавливают арендаторы, но в счет арендной платы.
Будущий арендодатель должен также учесть тот факт, что практически 90% всех компаний сейчас используют Интернет в своей работе. Поэтому необходимо установить либо две телефонные линии (одну обычную, другую под модем), либо выделенный канал Интернета. Также желательно сразу же предусмотреть возможность прокладки сетевого кабеля, установку достаточного количества розеток и, при необходимости, помещения для сервера.
На всех окнах и дверях, выходящих на фасад, я советую сразу же устанавливать ролл-ставни, которые предохраняют помещение от внешних воздействий и являются его серьезной защитой.
Параллельно с проведением ремонта собственник помещения должен заключить договора на предоставление электроэнергии и водоснабжение. В бывшей квартире необходимо будет «отрезать» газ и горячую воду. Собственнику помещения предстоит еще ряд согласований с различными инстанциями: с пожарной инспекцией, с ГАИ (при оборудовании парковки рядом с офисом), СЭС. Особенно жесткие требования СЭС предъявляет для салонов красоты, стоматологических клиник, продуктовых магазинов и т.д. Результатом ввода помещения в эксплуатацию является Акт, подписанный главой Администрации района.
Собственникам помещения я рекомендую предусмотреть установку не только пожарной, но и охранной сигнализации, заключив договор с частным охранным агентством либо с Управлением вневедомственной охраны.
После завершения перепланировки, имея на руках все правоустанавливающие документы, будущий арендодатель должен зарегистрировать свое право собственности в УФРС по РО. Только после этого он по закону имеет право сдавать помещение в аренду.
А далее — поиск арендаторов. Эту процедуру лучше доверить профессиональной риэлторской компании, имеющей большую базу данных потенциальных клиентов. Специалисты агентства недвижимости помогут грамотно оформить документы и проконтролируют соблюдение всех прав и обязанностей сторон.
Процветающего вам бизнеса!
