Сэкономьте при покупке жилья! →
Задайте свой вопрос

Злополучное наследство

Злополучное наследство: с какой опасностью может столкнуться покупатель жилья.

Не для кого не секрет, что приобретение недвижимости сопряжено с различными рисками. Под час даже специалистам в области продажи недвижимости сложно разобраться с хитросплетениями «истории перехода права собственности» на объект. Об одном из таких случаев рассказывает директор юридического департамента компании «ТИТУЛ» Янина Сергеевна Боровлева.

В нашу компанию обратился продавец домовладения, заранее предоставив все необходимые документы для проведения первичной правовой экспертизы. Юрист проверил их, не выявив никаких нарушений или несоответствий. С документами всё было в полном порядке. С чистой совестью агент начал продажу и нашел покупателя, которым стал владелец участка по соседству. Однако в процессе переговоров, которые вел юрист «ТИТУЛА», выяснились новые, более чем интересные, обстоятельства...


Собственник владел объектом недвижимости на основании свидетельства о праве на наследство, однако он не был единственным наследником бывшего хозяина домовладения. Оказалось, что на этот дом и землю предъявлен иск другим человеком, якобы дочерью наследодателя (назовем её Н.), вот только в свидетельстве о рождении Н. отцом указан был вовсе не умерший хозяин домовладения. Однако Н. упорно утверждала, что наследодатель был её отцом, более того, со слов потенциального покупателя домовладения, который был знаком по-соседски с покойным, тот и сам подтверждал, что Н. – его дочь. Нынешняя собственница дома была сестрой умершего, являясь наследником второй очереди, в то время как Н. в качестве дочери – приходилась наследником первой очереди. Завещания покойный хозяин домовладения не оставил и, соответственно, заявить свои права на наследство можно в порядке установленном законом. Сестра умершего так и сделала, зарегистрировав своё право собственности. Новоявленная дочь, узнав о смерти наследодателя уже после того, как сестра умершего стала собственницей, подала иск в суд. К сожалению, суть предъявленных исковых требований нам неизвестна (хотя в разговоре несколько раз звучало слово «эксгумация»!), так как сам иск был позже отозван Н., потому что они с собственницей пришли к соглашению, заключив договор займа на 1 000 000 рублей, оценив в эту цифру долю Н. в наследстве. По условиям соглашения, когда домовладение будет продано, продавец отдаст эти деньги Н. – и вроде бы дело решено, все довольны.

В итоге имеется отказ от иска Н., и нам понятно, что обратиться в суд с теми же требованиями она уже не может. Но вот беда – нам точно не известны те требования, с которыми она обращалась в первый раз, и опытный юрист может изменить предмет исковых требований, чтобы добиться желаемого результата. С другой стороны, имеется договор займа на 1 000 000 рублей между двумя вышеуказанными сторонами, в то время как стоимость домовладения в соглашении  оценивалась в 2 000 000 рублей, а на практике снизилась до 1 500 000 рублей. Со слов продавца, между ними достигнуто устное соглашение о том, что Н. возьмет себе только 500 000 рублей и при этом у нотариуса подтвердит факт исполнения обязательств перед ней по договору займа.

Но хуже всего то, что никто толком не знает, где сейчас Н. – ведь она находилась в последнее время в очень тяжелой жизненной ситуации: была в местах лишения свободы, затем проходила принудительное лечение, но из клиники сбежала, и на сделке, естественно,  присутствовать не может.

Внимание, вопрос! Как бы вы оценили перспективы приобретения такого жилья с точки зрения безопасности будущего приобретателя?

Мы в «ТИТУЛЕ» подобные сделки не заключаем. Более того, помещаем информацию о подобных объектах в «черный список» объектов, которые компания не рекомендует приобретать.

От данной сделки мы отказались, поскольку никаких гарантий, что право собственности покупателя, которому мы оказываем не только посредническую услугу, но и проводим правовую экспертизу, не будет оспорено в суде. В нашу экспертизу входит не только проверка документов, которые могут быть в полном порядке, если не знать реальной ситуации, но и занимаемся выяснением этой самой ситуации. Не будь в этой сделке профессиональных риэлторов покупатель домовладения мог оказаться в весьма неприятной ситуации, когда к нему пришли бы с решением суда, на основании которого неизвестно кому пришлось бы отдать половину или даже всё купленное за немалые деньги имущество.

Важно знать, что не всегда степень риска можно определить только по документам. Агент проводит опросы соседей, собирает информацию из других источников, юристы собирают свою информацию в Протокол разрешения на сделку. И только после этого три должностных лица компании личными подписями заверяют разрешение на оформление. Наша работа заключается в том, чтобы проанализировать грамотно всю собранную информацию, провести антирисковые мероприятия или отказаться от сделки предупредив покупателя.

Печать страницы