Что нам стоит – дом достроить...

 Мы обратились к генеральному директору риэлторской компании «Титул» Евгению Геннадиевичу Сосницкому за разъяснением позиции риэлторов в этом вопросе.

 Какова сейчас по Вашим оценкам ситуация на рынке новостроек?

 Сегодня действительно непростое время и для застройщиков, и для дольщиков. Но вопреки общепринятому мнению о том, что в Ростове появились обманутые дольщики, я так не считаю. Ведь обманутыми являются те дольщики, у которых украли деньги, или использовали их не по назначению. Обман – это когда одну и ту же квартиру продали нескольким покупателям, когда застройщик получил деньги и скрылся в неизвестном направлении и т.д. А сегодня проблема совсем не в этом. Последствия экономического кризиса привели к тому, что у застройщиков иссякли источники финансирования, и они не могут дальше продолжать строительство. Застройщики не исчезли с деньгами, многие из них не совершали ничего противозаконного. На рынке недвижимости сложилась та же ситуация, что и на многих других рынках.

 То есть вы защищаете застройщиков?

 Я стараюсь объективно подходить к ситуации и искать пути решения проблем наших клиентов. Эта проблема нам очень близка, так как в предыдущие годы мы очень активно работали на рынке новостроек. Довольно большое количество ростовчан приобрели с нашей помощью квартиры в новых домах, поэтому сегодня мы столкнулись с тем, что у наших клиентов возникают трудности.

 И они с этими трудностями приходят к вам, а не к застройщикам?

 Да, приходят. Причем, реакции наших клиентов в сложившейся ситуации с новостройками совершенно разные. Мне понятно, почему тот негатив, который имеется у дольщиков в отношении застройщиков, неизбежно переносится на риэлторов, которые участвовали в совершении сделки. Вот слова одного из наших клиентов, которые он написал на форуме сайта нашей компании:

 Компания «ТИТУЛ» активно распродавала под гарантии своего «честного» имени квартиры в «строящихся» домах строительной компании «МОНОЛИТ» на перекрестке Очаковский/Державинский.

Я один из дольщиков, который повелся на «честный» имидж компании «ТИТУЛ». Судя по огромному количеству дольщиков на сайте vdolevke.ru, почти все квартиры были проданы через «ТИТУЛ».

На данный момент сдача первой очереди затянулась уже на несколько лет, а вторая очередь даже и не начинала строиться, хотя дом тоже уже должен был быть построен. Уже несколько месяцев стройка закрыта. Какую ответственность несет компания «ТИТУЛ» за продажу «воздуха»?

 Это один полюс мнений – крайняя степень недовольства со стороны клиентов, которые считают, что мы виноваты в том, что дом не строится.

 Есть и прямо противоположное мнение – люди благодарят нас за то, что в свое время не купили квартиры в тех домах, которые сейчас «заморожены». 

 Откуда такая полярность мнений? Почему одни ругают, а другие благодарят риэлторов? Действительно, одни люди считают нас виноватыми в том, что они не могут получить квартиру, которую купили с нашей помощью. Другие – наоборот благодарят, что мы предупредили их об опасности, и они не вложили деньги в ныне «замороженный» объект. Но ведь объекты  — одни и те же, и со всеми покупателями компания «Титул» работает одинаково. Объясняется все очень просто. С самого начала работы на рынке новостроек компания «Титул» четко определилась с технологией работы. Этот момент совпал с принятием закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве», который жестко определял: как, когда и на каких основаниях застройщик может привлекать деньги дольщиков для строительства объектов.

 Уже тогда для нас стали очевидны три категории застройщиков, работающих на рынке новостроек.

 Первая — это те, кто строил по закону № 214 –ФЗ. Здесь риски покупателей были минимальны. Поэтому такие объекты мы рекомендовали покупателям. Кстати, часть таких объектов сегодня тоже «заморожены».

 Вторая категория – это застройщики, которые продавали квартиры по «черным»  схемам (векселя, займы и т.д.). По таким объектам существовали  максимальные риски для покупателей, поэтому с этими застройщикам наша компания не работала. Ни одной квартиры по такой схеме мы не продали.

 Третья категория — самая большая. Это застройщики, которые продавали квартиры по предварительным договорам участия в долевом строительстве. Это абсолютно законная схема, когда застройщик привлекает деньги в качестве авансового платежа и берет на себя обязательство заключить основной договор после того, как он оформит все документы в соответствии с законом № 214-ФЗ. В работе с этими застройщиками существовал ряд рисков, поэтому мы для себя четко определили, что мы работаем с этими застройщиками, но при этом подробно рассказываем нашим клиентам о всех плюсах и минусах приобретения.

 Плюс всегда был только один, но он перевешивал в глазах клиента все минусы. Это цена. Например, в компании «Монолит», дольщики которой так негативно отзываются о нас, квадратный метр жилья по предварительному договору стоил 18 000 – 24 000 рублей. Тогда как в аналогичных объектах в центре города квадратный метр стоил от 32 000 до 38 000 рублей. Но там соблюдались все требования закона № 214-ФЗ. Поэтому прежде чем совершить сделку, мы консультировали клиента и говорили ему примерно следующее: «Вот есть такая схема работы, есть такие-то риски, по которым мы, как риэлторская компания, отвечать не можем. По этим объектам мы оказывали информационно-консультационные услуги без юридического сопровождения, рассказывали обо всех плюсах и минусах приобретения. Некоторые после такой консультации отказывались от покупки. Это как раз те, кто нас сегодня благодарит. Но многие граждане шли на риск и приобретали квартиру, потому как для них главным аргументов была цена. Они подписывали заявления о том, что предупреждены о рисках и о том, что всю ответственность за неисполнения обязательств несет застройщик. Это как раз та категория граждан, которая сегодня обвиняют всех, в том числе и нас в том, что дома не строятся.

 Есть ли здесь какой-то обман? Кризис поставил в сложное положение всех. Но те, кто приобрел квартиры у застройщиков, работавших не по закону № 214-ФЗ, ограничены в основаниях требовать законного возмещения ущерба. Очевидно, что каждый человек самостоятельно принимает решение на основании полученных сведений. Задача же риэлтора компетентно проконсультировать его и объективно донести всю информацию.

Получается, что риэлторы предупреждали дольщиков, а те знали, на что шли?

 За других риэлторов я отвечать не могу. Но, по крайней мере, клиенты нашей компании обладали полной и достоверной информацией. В 2006-2007 годах ничто не предвещало того, что в конце 2008 года разразится кризис, и стройки встанут. Тогда картина была такова: дома строились, квартиры продавались, инвесторы покупали квартиры на начальной стадии строительства и продавали их с приличной разницей в цене после сдачи дома в эксплуатацию. И, те риски, о которых мы говорили нашим клиентам, казались им практически несуществующими. Более того, 8 сотрудников компании «Титул», в том числе и члены моей семьи, стали дольщиками и приобрели квартиры в  компании «Монолит». Поэтому сейчас мы находимся в том же положении, что и те возмущенные граждане, которые пишут в Интернете о безответственности компании «Титул».

 Но более всего мне удивительно, что даже сегодня, когда все знают о том, что объекты «заморожены», что множество людей не могут дождаться своих квартир, находятся граждане, которые руководствуются исключительно ценой и хотят приобрести квартиры по крайне рискованным схемам. Я нахожусь в недоумении, когда, получив у нас исчерпывающую информацию о том или ином объекте и рекомендацию не покупать по причине слишком высоких рисков, люди идут и все равно покупают квартиры по вексельной схеме.

 Какой Вы видите выход из сложившейся ситуации?

 Те, кто собирается приобретать квартиру в новостройке в ближайшее время, должны очень осторожно и осознанно принимать решение. Ну а те, кто уже столкнулся с остановившимся строительством дома, должны действовать конструктивно, а не искать виновных. Ведь никто не украл их деньги. Они вложены в строительство, в коммуникации, в расселение. 

 Сегодня есть самые разные мнения по поводу того, как следует поступать. Некоторые клиенты дают нам поручение готовить исковые заявления в суд. И мы делаем это, так как в договоре прописано, что мы всегда выступаем на их стороне и готовы им помогать. Есть клиенты, ударившиеся в панику, везде и всюду выражающие свое возмущение, раздувающие скандал и для привлечения внимания к проблеме.

 И там и там есть минусы. Если человек обратится в суд, то он выиграет его на 100%. И абсолютно естественно, что суд вынесет постановление о заключении с дольщиком основного договора или возврате денег. Но что дальше? Если бы у застройщика были деньги, то он бы вкладывал их в строительство. Судебные иски и взыскания загоняют строительные компании в еще большую «яму». Они лишь усугубляют ситуацию.

 По моему мнению, сегодня и застройщики и дольщики должны быть по одну сторону баррикад. Ведь обе стороны заинтересованы в том, чтобы дом был достроен, а люди получили свои квартиры. Поэтому все активные действия властей, застройщиков и дольщиков сегодня должны быть направлены на то, чтобы найти новые источники финансирования.

 Какими могут быть источники финансирования строительства?

 Ранее, чтобы продолжать строительство, застройщики, во-первых, привлекали деньги граждан. Сегодня, в условиях экономического кризиса, мало кто рискует вкладывать деньги в незавершенное строительство. Во-вторых, источниками финансирования  могли быть собственные средства застройщиков, а сейчас компании испытывают дефицит денежных  средств. Многие строительные компании пытаются сегодня продать непрофильные активы, чтобы высвободить средства для продолжения строительства. Но, к сожалению, рынок коммерческой недвижимости сегодня тоже находится не в самом лучшем положении. В-третьих, раньше была более благоприятная ситуация с банковскими кредитами. Но сейчас банки считают сегмент первичного рынка зоной повышенного риска и отказывают застройщикам в предоставлении кредитов.

 Как только ситуация нормализуется, как только застройщики, дольщики и власти совместными усилиями найдут новые источники финансирования, стройка возобновится, и люди смогут получить свои квартиры. Чтобы это произошло необходимо действовать совместно.

 В этом вопросе лишние эмоции только вредят. Главное – конструктивно, четко и последовательно действовать для того, чтобы исправить ситуацию, а не ухудшить ее.